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融资成本居高难下

发布时间:2012年03月31日 01:20 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  银行严控房地产开发贷款使得众多开发商筹划其他渠道,借新还旧、股东担保、变卖股权等方式悄然兴起。不过,因为资金紧缩,开发商融资成本居高难下。

  尽管即将迎来信托集中兑付,但仍有不少开发商坚持取道信托融资、借新还旧。即便是一向资金较为充裕的万科,在今年一季度也频频出手进行信托融资。其中,2月25日至3月3日,万科融资超过40亿元,其中,向华润深国投信托有限公司申请的借款就达30亿元。继2011年多次通过信托贷款补血后,首开股份在3月也向平安信托和建信信托分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托贷款,利率不超过13%。

  大股东们对房企的融资支持也是“不遗余力”。通过委托贷款、股东担保方式融资的房企不在少数。华侨城A(000069)近期表示,公司2012-2013年度拟向控股股东华侨城集团公司申请在现有委托贷款134.8亿元规模下再新增不高于80亿元的委托贷款额度。华丽家族(600503)四位关联人则将以免息形式共计出借给公司现金5亿元,借期最长不超过1年。今年1月,首开股份的控股股东首开集团将持有的公司19.94%股权质押给北京国有资本经营管理中心,为公司10亿元委托贷款提供股权质押担保。

  不仅如此,各家房企还积极拓展境外再融资,尤其是在港上市的房企近期配股、债权融资格外活跃。2月底,碧桂园与高盛、摩根大通等订立配售及认购协议,扣除有关开支与佣金后认购的所得款项净额约为21.4亿港元。

  除了借助各种融资工具“大手笔”融资外,一些企业甚至“断腕求生”,出售项目股权缓解资金紧张。其中,最为典型的是绿城。自去年底出售多项资产后,今年初公司又宣布出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%股权,售价5100万元。据计算,绿城通过出售多个股权获得对价接近3亿元,再加上此前出售“外滩地王”10%股权获利10.4亿元,绿城近期已回笼资金13亿元。

  值得注意的是,房企融资成本在悄然攀升。以万科为例,公司在2010年初签订的信托借款合同利率约为6.65%,而2011年签订的信托借款利率已升至11%以上。

  融资成本上升对房企利润的影响从已披露的年报中可见一斑。Wind数据显示,截至3月28日,披露2011年年报的58家房企的财务费用达到45.45亿元,同比增长了21.64%,而这些公司2011年的营业收入增幅仅为18.64%。荣盛发展(002146)2011年的财务费用同比增幅达到174.68%。公司直言,银行政策日趋偏紧,公司取得项目开发贷款和按揭贷款难度和成本都有不同程度的增加,导致公司财务费用有所上升。

  “如果能够获得银行中长期开发贷款、抵押贷款的话,开发商肯定会通过这种渠道融资。相比之下,信托和PE融资的成本要高很多。”一位中小型房企内部人士透露,去年底有些房企融资利率甚至超过20%。“这么高的融资成本短时间能够承受,但长期来看,企业压力很大。”

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