　　近日,《人民日报》发表题为《楼市调控不会半途而废》的署名文章,文章除了再次强调坚持调控不放松外,还直言楼市调控政策“需要进行适当的调整”。

　　从政策走向角度而言,针对自住需求的限购政策正在走向定向“微调”放松,信贷政策也在“微调”松动,对于自住需求的差别化的房贷政策,如银行给出更多的房贷额度,并且有适度的贷款利率优惠,加快审批速度,信贷政策的微调也可以带动楼市自住需求市场成交量的回暖,成交量回暖。

　　那么,中高端楼盘尤其是豪宅楼盘到底该不该进行限购政策方面的调整,尤其是豪宅楼盘该不该限购?这些还都是个争议的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,豪宅放开限购不是不可以,因为,从本质上来讲,豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场基本上可以归结为不同的市场需求,在当前市场背景下,豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有什么影响。具体来讲:

　　第一,普通商品住宅市场制定“差别化”的信贷政策和限购政策,促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交,保护以自住刚性需求为主的购房者,为这些购房群体争取更多的购房时间,普通商品住宅市场需求由于政策层面的保护,不会受到豪宅市场的影响。

　　第二,当前CPI同比增长已经呈现下行趋势,通货膨胀将得到进一步缓解,这也为“两会”中提到的2012年全年CPI控制在4%的涨幅开了个好头,通胀预期缓解,投资房地产市场短期内不会获得由于房价快速上涨而得到的溢价收益,短期内投资回报率降低,投资客投资豪宅市场会更加谨慎,因此,也难说在现阶段会对整体市场有多大的影响。

　　第三,从长效的调控机制来看,房地产市场“去投资化”机制一旦形成,豪宅市场也难以在短期内对于楼市造成成交结构的影响。

　　从政策或制度走向来看,以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

　　从当前已经明确的政策走向来看,房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开,以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势,限制楼市投资性、投机性需求,达到房地产市场“去投资化”的目的,引导楼市进入长效调控机制。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“一刀切”整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者,也不利于高端或豪宅市场的发展。如果“限购”措施今后要进行微调,新出台的“限购”措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主,比如像长沙楼市限购那样,有可能多数对“90平方米以下,或以当地自住标准”为限,以家庭为单位进行限购；同时,对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求,而不是限购。或今后限购“微调”政策如果有必要进行调整,可对豪宅和郊区别墅放开限购,改以限贷和税收手段进行调节。如此这样,即保证中低收入者的自住刚性需求,也不影响高端楼市的成交,整体市场还可以保持相对的活跃度。

　　那么,如此这样,豪宅项目地王项目再入市,也就没有必要再让我们沸沸扬扬进行市场炒作了,引起太多人关注了。

　　同策咨询研究中心