　　3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议记者会上表示，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。温总理明确表示，房价还远远没有回到合理价位。这也是在提出“房价回归合理水平”的目标之后，中央高层首次对“合理房价”进行定义。

　　一时间，各方舆论聚焦于“合理房价”，甚至有开发商将其楼盘广告打上“总理房价”以彰显自己的降价决心。事实上，自去年年底至今，万科、龙湖、保利等品牌房企纷纷降价销售，在当前市场成交低迷的环境中，无论是顺应调控形势还是从企业自身发展考量，随行就市都是一件极具智慧的事情。

　　但仍有一些讯息值得玩味。

　　近两年深受调控之“累”的绿城近日成立了自己的经纪销售公司，力求在销售环节“洗心革面”。但其董事长宋卫平却坚持表态，绿城不可能降价，也很难降价。他秉持的原因是，绿城的地价高，投入高，“基本不存在降价空间”。

　　宋卫平的话基本上对了一半。

　　对于一个市场而言，成本从来都不是价格的决定因素，降价或者涨价也并非完全取决于成本，而是供求关系。对于在市场打拼多年的宋卫平没理由不明白这个道理，所以我们宁愿相信他所谓的“降价”之难，不仅仅是指当下的成本，还包括未来的发展成本。

　　对于当前许多地产商而言，手上项目的土地成本之高已是无法改变的事实，但这并不代表它不能降价。如果摆在他面前有一批更加便宜的土地，则完全有可能通过降价回笼资金，换取更低廉的发展资源――这是任何一家企业都能够算得清楚的账。很可惜，从目前来看，土地市场并没有实质性降价，这也使得房企即便卖掉手上的存货依然要面对高昂的发展成本，倒不如缩量保价、存货惜售。

　　从近日各房企陆续发布的年报来看，目前房地产行业的平均利润率在10%~13%，开发商的在售项目大都是在2009年和2010年拿的高价地，但去年以来很多项目降价幅度已近20%，而这两年劳动力、大宗建材和融资成本的上升达到了10%以上，一些企业甚至在年报中对去年的某些项目进行了计提亏损。客观而言，降价对于开发商确实造成了一定的成本压力。

　　从房价的构成因素来看，主要包括土地成本、建安成本、种种税费等，这些因素从根本上决定了房价的基本底线。如果在现有条件都不改变的前提下，单纯希望“以盈利为天职”的企业让利降价，既不现实，也可能引发其他风险。

　　诚如温总理在此次答记者问时也表示，“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。

　　因此，要真正解决“房价的合理回归”，就必须要找到一个切实可行的、从根本上解决当前的土地财政依赖的方法。实现合理房价仍需要多个环节的共同努力：对于地方政府而言，应该对地价有一个合理的预期；对于企业而言，也应明白“坐地生财”的增长模式已不可持续，转型才是根本出路。

　　■本报评论员卢丹