　　近期，受多种因素影响，部分城市商品住宅的成交量有所回升，很多开发商开始借此炒作“调控放松”和“楼市回暖”概念，以期吸引刚需置业者加速入市。但业内人士普遍认为，房地产调控的主基调没有改变，也不容改变；“楼市回暖”的可持续性较差。

　　具体分析各地楼市的成交情况可以发现，购房者绝大部分为首次置业者；而带动成交量回升的主力，很大程度上是“限外解禁”人群。在外来人口占比较大的一线城市，新的一年里符合资格的人群开始加入购房大军。不过，每年释放出来的新增“解禁”人群是一个常量，经过逐月消化后，市场上的购房需求仍将呈现萎缩态势。

　　主要城市商品住宅2月成交量环比反弹，但同比依然下跌。而环比反弹的一大重要原因是1月的基数过低。今年1月有春节长假，加之前期楼市过度萧条，开发商普遍“闭门谢客”。有消息称，不少开发商甚至以放假的方式来回避惨淡楼市。在此背景下，各地商品住宅成交量连创历史新低。进入2月，在存款准备金率下调、首套房贷利率回归基准利率的影响下，刚需置业者逐步出手购房，由此推动成交量回升，这属于正常现象。而部分开发商借此放大和炒作“回暖效应”，显然别有用心。

　　还值得注意的是，各地公布的住宅网签数据包含保障性住房的成交量，如果剔除保障房因素，各地住宅成交的回升幅度并没有地产商宣传的那么大。以北京为例，上周（20日-26日）北京新建住宅签约为2737套，二手房住宅签约套数为1680套，合计为4417套，环比上涨102.1%。从环比数据看，成交量的确有明显上涨，特别是新建住宅，环比涨幅达219.4%，但其中绝大部分都是保障房签约。如果剔除保障房，上周北京新建商品住宅签约套数仅1017套，日均签约量依然处于低谷。

　　业内专家指出，只要调控方向不改，对投资和投机性购房需求的打击不放松，房贷杠杆不放大，那么楼市成交量就不可能有实质性和持续性回暖。

　　自本轮调控启动至今，中央对地方政府“救市”行为充满警惕。去年末，佛山放松限购的政策被叫停；今年芜湖“微调”政策刚一公布也随即宣布暂缓执行。这些举措刚一出台即告“夭折”，显示出中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心。进入新的一年，宽松的信贷环境为首套房贷的放松创造了条件，此时部分地区出现首套房贷回归基准利率的变化只是适度微调，目标指向也仅仅局限在自住需求，体现“差别化房贷政策”。

　　业内人士预期，2012年是房地产市场调控的关键时期，将保持政策的连贯性和权威性，调控不会动摇。首先，从长效机制上看，政府将从质量和数量上落实保障房建设，扩大住房有效供给；其次，加紧研究和制定住房保有环节方面的税收政策，由此从制度上保证房地产业“调结构”的顺利进行。

　　(来源:中国证券报)