投资综合体别轻信“投资收益比”_新闻台

　　直到2007年，成都才出现第一座真正意义上的城市综合体财富中心。但仅仅过了四年，成都就有近百座大小综合体浮出水面，总体量逼近惊人的千万平米。“都在做城市综合体，产品形态惊人的相似。定位于“城市中心”的城市综合体，有那么多的商业资源和客流资源来支撑吗？”一位商业地产资深人士感叹，“过剩”与“结构性过剩”，是目前本地商业地产行业交锋最激烈的两大话题。不过，一些新定位的城市综合体开始以热销的市场表现，赢得大量投资者的关注，“城市综合体数量众多不可怕，可怕的是开发商没有更多创新的理念。”

　　行业定位独到自有一番天地

　　正当成都很多综合体把发展方向瞄准了大众普通购物卖场的时候，也有部分开发商敏锐地嗅出这种业态布局的不利一面：类似物业的规划与放量是否过大？是否还是未来购物方式的主流？

　　半年前，民间投资者李先生告诉记者，开始对自己前期“吃下”一城市综合体铺面感到有些后悔，当时城市综合体炒得热，于是李先生也随大流，到热点区域买了两个铺子，现在看起来，那边综合体打堆堆，“大众项目，周边项目定位太相似了，预计竞争激烈，估计悬了。”记者调查，李先生的纠结代表了不少投资者迷惑的问题。

　　“综合体定位还要看自己项目的特点。”北欧知识城策划经理吴浪认为，“这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划电影院，随大流就做不好商业地产。”

　　近期，李先生告诉记者，自己下手了雄飞中心综合体，“主要是太升商圈这个地段好，以前就是通讯汇聚地，做通讯3C产品生意，客源和投资前景、市场竞争不那么激烈，显然比普通的城市综合体铺面更有优势。”市场人士点评说，“雄飞中心和春熙路核心商圈挨着，一边做时尚百货，一边做数码广场做电脑数码产品，两者就能够互相带来促进。”很简单的一个道理：两口子来逛街，男的逛数码广场，女的逛春熙路，差异化经营、错位经营对于城市综合体同样重要。”

　　主力商家坐镇投资自营有保证

　　“投资者不要随便听信开发商承诺的‘投资收益比’，应从以下两个方面对开发商以及项目进行考察：第一，商业地产项目的专业度，有必要打探开发商和运营商是否从事过类似的开发，运营经验非常重要，开发商通过该类市场积累的稳定商家客户资源将起到决定性的作用，有利于降低风险；第二，是否有大型主力商家进场，主力商家的运营管理能力，将起到“定海神针”的功效。”新港地产执行董事张红兵告诉记者。

　　的确，主力店的主导经营模式，在目前商业地产开发中，扮演着无法取代的战略地位。万达广场锦华店，拥有伊藤洋华堂超市，万千百货、大歌星、万达院线等知名自持品牌，都成了“吸客”的法宝；在蓝光空港国际城，韩国乐天百货等主力商家，成了市场号召力的保证。同样，国内首屈一指的电子产品老大华强电子，这只曾经被成都诸多电子市场视作航母级企业的“金凤凰”，已经雄心勃勃地准备进军西南市场。几乎考察遍成都市区所有商业楼盘，华强电子最终选中雄飞中心。

　　“绝大多数购物者，就冲着这些大品牌来的。”

　　华西都市报记者方志勇