检察官:四种情形下"承租人优先购买权"会失灵_新闻台

　　王某与李某共同出资在城北盖了一栋二层住宅。约定:一层由王家居住，二层李家居住，卫生间及车库两家共同使用。后李某经王某同意搬出去了。不久，李某的朋友孟某租赁其二层楼房，月租金500元。李某让王某以56万元价格把李某房屋买下，王某认为价格偏高未同意。孟某得知此消息后，以53万元买下了李某的房屋，双方签订了合同，但未办理房产过户手续。王某得知后，找到李某要求买房，被拒绝。无奈之下，王某向法院起诉，要求宣告李某与孟某的房屋买卖合同无效，以维护自己的合法权益。法院判决被告李某与第三人孟某的房屋买卖合同无效，原告王某享有优先购买权。

　　李某认为法院判决不公，向检察机关提出申诉。检察机关审查后认为，二人共同出资建房，一层与二层作为房屋的共同体，属于物权关系，而租赁则是债权关系。依据“物权优于债权”之原则，王某具有优先购买权。告知李某法院判决无错，应服判息诉，并阐释理由:

　　首先，根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。

　　其次，关于房屋原共有人的优先购买权的问题。根据《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条的规定:“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”法律之所以赋予原共有人优先购买权，是基于原共有人对共有物的所有关系而对原共有人所有权的一种法律保护。

　　最后，关于承租人与原共有人发生冲突时，何者有最终优先购买权的问题。基于原共有关系，原共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权不具此效力。本案中李某出售的房屋原系共同出资建房，虽经析产分割，仍属一个整体。李某虽以56万元征求过王某的意见，但降价至53万元后未告知王某，实际上剥夺了王某的优先购买权，在不影响第三人孟某承租的情况下由王某优先购买此二层楼房，更有利于对其所有权的保护。

　　综上所述，房屋共有人(王某)的优先购买权比承租人(孟某)的优先购买权更为优先;房屋共有人可以阻却承租人优先购买权的行使。(作者单位:江西省信丰县人民检察院)