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国家发改委近日发布通知，就境内外资银行2012年度中长期外债额度申报工作作出说明。这份《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，在核定境内外资银行中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。
分析人士认为，上述文件发布的目的在于规范外资，避免热钱流入过多。但客观上造成外籍人士用于住房按揭贷款的资金来源有所减少，因此对其在华购房形成限制。
根据《通知》，外资银行从境外借入1年期以上人民币资金，纳入中长期外债额度管理(填表时折算为美元)。外资银行借入的1年期本外币外债总和，不得超过中长期外债额度。
但这并不意味着境外人士在华的购房渠道被切断。按照现有规定，外籍人士仍可通过国内银行办理外汇兑换业务，并购买房屋。
上述《通知》的出台，被一些业内人士解读为“限外令”的加强。2010年11月15日，外管局联合多部门发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定在华工作超过1年的外国人可购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。由于比之前的规定更加严厉，因而被称为楼市“限外令”。
对此，某外资银行合规部门负责人接受《每日经济新闻》采访时表示，外资行每年例行向发改委申请中长期外债额度，不过发改委规定外籍人士的住房按揭贷款不纳入中长期外债额度尚属首次，可能导致部分外资行此项业务受限。
上述人士表示，按揭贷款的期限一般都在1年以上，如果不纳入中长期外债额度，实际操作中也可以通过轮动式的操作将长债进行短期化管理，规避上述监管政策。“外债的一头连接着银行和客户，另一头是银行和人民银行，举例来说，银行和客户之间的借款期限虽然是3~5年，银行可以通过当月借下月还，再续借的方法化长为短。”
根据《境内外资银行外债管理办法》，国家对境内外资银行的外债实行总量控制。其中签约期限在1年以上的中长期外债由发改委按年度核定发生额，1年以下的短期外债由外管局核定余额。
有数据显示，2005年前后上海外资购房占新建商品住宅销售比重在6%至8%，但随着国际金融危机的爆发，该比例在2008和2009年大幅下降，但近年来又开始缓慢回升。
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