中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。笔者认为：对今年到期规模2234亿元和明年到期规模2816亿元兑付风险绝不可小觑。

　　风险来自三个方面：首先，这两年集中到期的房地产信托产品都是在2010年房价畸高阶段发行的。信托产品设计基础是在房价继续走高预期下，包括融资规模、发行对象、产品收益率等等。而随着房地产调控不松懈，向纵深发展，发行时房价继续走高的预期落空，风险随之凸显出来。

　　其次，由于在高房价并且预期走高情况下发行房地产信托产品，一般收益率都高于其他产品，这种高收益率加重了兑付成本，使得已经出现资金链条断裂的房企兑付压力雪上加霜。

　　再次，房企本身资金链条断裂带来的风险。房地产信托产品兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。这使得房地产信托兑付风险加剧。

　　从2010年后半年开始，央行不断提高存款准备金率，使得银行信贷资金吃紧，大大压缩房地产开发信贷资金需求。对房地产热红了眼的开发商，四处寻求新的融资渠道。而信托公司也急于寻求赢利点，自然把眼光投向了房地产行业，也想在房地产上分一杯羹。开发商与信托公司一拍即合，设计出层出不穷的房地产信托产品，找到商业银行通过其平台销售产品，开发商、信托公司和商业银行三方共同导演了一款又一款房地产信托产品投入市场销售，一度曾经达到疯狂之地步。

　　今年房地产信托产品出现兑付风险是无疑的，只是风险大小、风险面广与窄的问题。这么大兑付压力和兑付资金额度，依靠信托公司自有资产和资金垫付是杯水车薪；依靠信托公司“发新补旧”，是否能够发得出去，是否有投资者购买，不确定因素较多。

　　因此，提醒监管部门密切关注房地产信托集中到期兑付风险。一定要把控好抵押品，一经发现有兑付风险苗头，一定要及时处置抵押品。一定要督促开发商将楼盘销售回款备作兑付资金而不是挪作他处。一定要将信托公司自有资产和资金作为兑付准备，尽量把风险化解到最低程度。 （余丰慧）

　　(来源:千龙网)