下一波启东

　　艰难开局

　　2011年楼市低迷的态势显然还将延续。今年首月，上海楼市寥寥无几的新开盘数量，昭示着开发商在新的一年中，所面临的巨大压力。

　　新推盘缩水超六成

　　在“双限”政策的调控下，开发商推盘意愿明显下降，不少项目对开盘时间三缄其口，甚至不断推迟开盘日期。

　　上海搜房网数据监控中心统计显示，2012年1月，上海市场预计开盘数量为15个，较预2011年底前开盘量43个相比，新年首月供应严重缩水，环比下降超六成，但同比与2011年1月预开盘量持平。从供应的分布情况看，集中在青浦、杨浦两区，其余零星散落在各区，半数以上供应来自外环外。

　　“1月推盘量骤减的主要原因还是季节性影响，春节假期当月供求都会出现下滑态势。”不少业内人士持相同观点，“不过，根据2011年12月部分项目延期开盘的现状，今年1月的实际推盘量仍有较大的上升空间。”

　　去化库存成首要任务

　　供应量的减少根本原因还是在于住宅用地供应的不断减少。克而瑞上海研究总监付琦表示：“上海的土地从2004年开始就处于供应不足的状态，自2006年起至今，商品住宅的供应量一直在1100—1500万平方米的低位徘徊，呈现连续6年的下降趋势。”

　　此外，由于全行业资金链紧张，部分开发企业减缓开工、放缓施工进度以期刻意规避市场低迷，加之调控政策将继续限制购房需求，也在一定程度上影响了今年的供应量。

　　政策趋紧、供应骤减，开发商推盘意愿减弱。同时，“在全市商品住宅库存量创出历史新高、达到千万平方米的情况下，今年开发商的首要任务还是去库存，并非加速推盘。”德佑地产研究部主任陆骑麟指出。

　　房价增幅呈放缓趋势

　　当前情况下，开发商如需取得良好的销售业绩，必然会选择价格攻势。资金相对充裕的开发企业则会选择放缓开盘速度，而迫于生存压力的开发商只能低开求售。

　　据统计，在今年1月份新推项目中，单价在2万以下的占5%，2—5万的占27%，13%的项目均价在5万以上。值得注意的是，超过半数的项目至今还没确定所售楼盘的价格，表示“会在开盘前再对外公布”。

　　对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，2011年，居住用地溢价率明显下滑，故地价指数即使本年上涨，涨幅也应有所放缓。此外，考虑到原料、设备成本及人员工资仍保持增长，预计住宅建造成本也将维持升势。在两项成本上升带动之下，房价理应维持升势、但增幅放缓。