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揭秘“美式”以房养老 房屋出售盈余转交继承人

发布时间:2011年10月26日 17:33 | 进入复兴论坛 | 来源:北京晚报


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  最近发布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》首次提出“以房养老”,鼓励商业保险企业、商业银行等部门开展“以房养老”试点业务。中信银行近日率先推出“养老按揭”业务。

  《经济日报》今天报道,有专家分析认为,我国现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力,对于抵押房产的老人来说,可能会面临着产权到期,人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

  “以房养老”作为一种新型的养老方式,指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构,定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后,该房产出售用于归还贷款。

  “以房养老”的观念一提出,就引起了社会的关注。在国外,特别是在美国,“以房养老”已经有了成熟的经验,从具体做法上不难看出,想用这个方式补充养老体制,不单单是银行或房屋中介的事,政府的担保起着重要作用。就让我们来看看,美国老人是如何以房养老的吧。

  美国绝大多数有房人都有当房奴的经历。有一句话是这样说的——“人是房子的过客”。工薪阶层供房几十年,到了老年却因收入不足不得不卖掉房子,离开住了几十年的社区,另寻便宜的地方租住。

  针对这种情况,从上个世纪末,美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款”,供年长者养老。取得了一定的成熟经验后,美国议会在2005年通过了赞成法案,由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等,还有免费咨询电话,不明白的地方,有专业工作人员耐心解答。

  “反式房产抵押贷款”近年来在美国越来越普遍。这种贷款方式是将房屋主人所拥有的固定资产变为现金,按月发放,供他们在有生之年使用。这样有助于老年公民在经济上得到保障,缓解社会养老金使用的压力,满足他们在医疗和生活上的需要。老年人居有定所,而且老有所养。

  62岁以上

  申请条件

  62岁以上

  美国联邦住房局规定,申请成为贷款人的要求并不复杂。所有62岁以上的老人,拥有已经付清按揭的、或是所欠按揭数目已经很少的居住房,不欠任何联邦债务(比如欠税、欠联邦学生贷款等),要抵押的房产是申请人的主要自住房,就可以申请。

  在办理借款时候的手续费,可以算在贷款里,大约为全部借款的2%,老年借款人不必拿出任何现金。

  三次估价

  具体做法

  三次估价

  从技术上讲,这种贷款是由联邦政府作保,用自住房作抵押,帮助老年人找一家银行借贷。与买房借贷不同的是,申请者无需有工作,无需有经济来源等要求。而所能“借”的钱,有具体的计算公式,由银行负责计算具体贷款的总额。

  其中,房产部和贷方银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价,以其中最低的估价为准。合格的房产包括独立别墅式住宅、单元住宅、联合式住宅等等。如果房主人将连体住房中的某几个单元出租,但是自己也住在同一建筑中,那么也是合格的申请者。

  贷方银行根据老年夫妇中年轻的一位为准,参考利息率、房子的价值等方面,给予申请者相应的现金贷款。申请人可以选择以终身年金方式每月定额取款,或者选择按照需要不定期取款。也可以是综合型,比如在一年中定额某几个月,在另外几个月里不定额。不过一旦希望改变原定的方式,那么银行将收取20美元的手续费。

  申请人年龄越大、房子价值越高、利息率越低,那么申请人所能得到的贷款越高。

  政府担保

  特别之处

  政府担保

  这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”,不仅不同于买房按揭贷款,也不同于其他以房产抵押的贷款,因为借款人永远不用担心偿还。借款银行将一直提供现金到老人不再居住在所抵押的房产里,或是不再符合联邦政府规定的借款人条件——比如有非法行为的时候为止。

  在借款人在世时,房子所有权为借款人所有。在他们离世后,该所有权归住房及城市发展部。由该部把房子出售后,如果在还清贷方银行款项后尚有盈余,该部将把这笔钱交给老人的遗产继承人。如果不足还款,那么住房及城市发展部将出钱补足欠缺部分,银行也不会吃亏。

  这笔通过预支自家房产而得到的现金,可以在老年人退休后解决他们相当大的经济压力。联邦政府规定了相当宽松的使用范围,让老年人能够更舒适地享受生活。

  老人可以用这些钱支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、偿清以往的各种债务和房贷、用于学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳必要的税金、甚至给亲友买礼物,但是不能用于非法交易。

  案例

  无债全家轻松

  阿维利·山诺尔是退休的美国海军陆战队中校。他在退役后和妻子回到了弗吉尼亚老家买了房子安顿下来。因为在军队时他一直到处调动,所以买房子时间很晚,到了65岁退休的时候,房子按揭还没有付清。

  山诺尔知道政府有“反式房产抵押贷款”项目,可是他一直犹豫是不是要等到全部付清按揭才能申请。他咨询后得到的回答是,他完全够申请资格。

  山诺尔先用抵押贷款偿还了全部按揭贷款,从此不再欠债,而且可以和妻子终身住在买下的房子里,无债无忧了。

  他所接到的抵押款,每月为1400美元,这让老夫妻手头变得宽裕多了。

  晚年达成梦想

  84岁的托马斯·哈丁是一位二战时期的美国飞行员,他一直是社区飞行俱乐部成员。他在女儿的帮助下,申请了“反式房产抵押贷款”。

  他得到了8万美元的贷款。身体一直健康的托马斯用其中的一部分钱,买下了一架属于自己的小飞机,实现他多年以来的愿望。

  丰富退休生活

  ` 玛丽·埃尔菲一直为家庭付出,她从来没有工作过。在她已经72岁的时候,她和丈夫申请到了“反式房产抵押贷款”。她和丈夫商量用这些钱投资开一个糖果店。这个小店使玛丽又忙碌又兴奋。她买了电脑,学会了上网订货和做广告。她说:“退休生活因为有了这笔钱变得有意思多了。”本报特约美国撰稿 温玉顺

  制图吴薇H114

  以房养老

  全球实践

  日本

  日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。

  加拿大

  超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万至30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房屋产权人不变,可一直住到逝世。

  新加坡

  60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

  英国

  英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低,英国老人把本国的住宅出售后,可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。

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