小区“四不管” 私搭乱建问题难处理_新闻台

　　近年来，居民小区内因安装防盗网、房屋扩建加盖、圈占公共绿地等私搭乱建行为引发的各种纠纷不断增加，且此类纠纷调解难度大。记者日前从北京市朝阳区人民法院了解到，小区违章建筑泛滥的根本原因在于“四不管”：邻居不愿管，物业不敢管，建委无权管，城管不好管。对此，法院建议强化社区自治管理，由业主委员会通过自治章程实现小区自治管理，并建立联动执法机制，对小区内的私搭乱建现象做到早发现、早制止、早治理。

　　公共空间业主必须尊重

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　　张某购买了某小区楼房首层的一套房屋，由其父母实际居住使用，该小区尚未成立业主委员会。该首层房屋前有一个小院，按规定只允许业主种植花草、美化环境，严禁私搭乱建或改作他用，而张某父母在小院内建简易房1间。物业公司以张某父母违反小区入住合约、在自家小院内私搭乱建房屋等为由将其诉至法院，要求判令其恢复原状。

　　法院经审理认为：因该小区尚未成立业主委员会，物业公司作为该小区的物业服务提供者，为维护全体业主利益，整治小区环境，有权对违反规定破坏小区环境的相关违法行为人提起诉讼。责令张某父母于判决生效后30日内自行拆除小院内搭建的房屋。

　　【案件评析】

　　朝阳区法院法官郑瑞涛解释，楼房首层外的空间是小区业主的专有部分和全体业主共有部分的交界区域，权利界限相对模糊，导致此区域内容易出现私搭乱建等情形。实践中，对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看行为是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定以及是否对其他业主权利或公共利益造成侵害，最后还应符合一般善良管理人的合理注意义务。

　　私搭乱建城管也不好管

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　　马某系某小区211号的房屋所有权人，与210号的房屋相邻，马某反映210号业主私挖乱建，并在211号东墙外加建一层违章建筑及地下室，侵害其房屋的安全。马某两次书面致函物业公司，要求对210号业主的违建行为予以制止，后者表示自己没有执法权，但可以考虑联系城管执法部门予以管制。马某认为物业公司未实施有效管理，致使其合法权益受到侵害，将其诉至法院，要求被告立即制止并拆除违章建筑，并返还已交纳的一年物业管理费。

　　法院经审理认为，物业公司的职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。在接到马某的反映后，物业公司及时予以制止，并在制止无效后向城管监察部门进行了举报，履行了自己的合同义务，故马某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院驳回其全部诉讼请求。

　　【案件评析】

　　郑瑞涛法官表示，针对小区私搭乱建的监管涉及到建设、规划、城管监察、业委会及物业公司等多个部门，其中建设及规划管理机关仅有管理权而无执法权，业委会及物业公司仅有劝阻权而无强制权，城管监察部门虽有相应行政执法权，但也需要依法履行必要程序，从调查前取证、找当事人谈话到下达整改通知书，需要较长时间。如果业主不愿意自行拆除，强制拆除并不是一个行政执法机关的事，需要多部门联动治理和实施，对于私搭乱建的情况，“城管也不好管”。

　　名人乱建事涉价值引导

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　　国内知名主持人李某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并与物业公司签署了《承诺书》，承诺遵守《物业管理公约》内的一切条款，包括不得擅自改动房屋结构、外貌等。之后，李某对其所购的别墅进行加筑台阶、搭建阳光房等装修活动，物业公司依据物业管理公约，多次要求其停止改建并恢复原状未果。城市管理监察部门向李某发出了《责令改正通知书》，她仍未改正上述拆改行为，物业公司将其诉至法院，请求判令恢复原状。

　　法院经审理认为，《物业管理公约》是某物业公司进行物业管理的依据，已经北京市居住小区管理办公室的核准，应为有效的物业管理公约。因该小区尚未成立业主委员会，物业管理企业有权向违反物业管理公约的业主主张权利。法院判决支持原告诉讼请求。

　　【案件评析】

　　郑瑞涛法官表示，在涉及私搭乱建的诉讼中，名人私搭乱建所占比例很小，且多为别墅的私搭乱建行为，但此类案件的裁判结果关系到社会价值引导问题。要从根本上消除住宅小区内私搭乱建的现象，既需要法律法规的不断完善，更需要社会观念的持续引导，只有每个公民树立起法律意识和保护环境的意识并自觉融入到行动中，才能在全社会树立起禁止在住宅小区私搭乱建的正确观念。