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今年7月，家住北京崇文的王女士就要失去自己已居住十年的房子了，她对将来的生活感到忧心忡忡。
王女士的现住房是她父亲生前承租的公房，她和3个兄弟姐妹在此出生，成年后都各自搬出去成家立业，只有父母一直在这里居住。但是10年前因母亲去世，与兄弟姐妹商量后，王女士和丈夫、儿子一家三口搬回来居住，以便照顾身体不好的老父亲。4年前老父亲因病去世，并留下遗嘱“所有财产由4个子女平分”。兄弟姐妹4人办完丧事后坐在一起商讨财产分割问题，达成了一个房产分割协议：房子的承租人由王女士的父亲变更为王女士的大哥；房子由王女士一家继续居住；但是如果房子将来可能拆迁或者可变更为全产权房，获得的财产利益由兄妹4人平分。
四人按照协议履行。但是到2009年，王女士的大哥因孩子结婚需要用房，召集弟妹商议能否将该房的权利转让给他，他给每家补偿款15万元，此后该房的权利就跟其他人无关而王女士需腾房。“我当时想，自己的房子早已卖掉，不过卖房款加上大哥给的这15万元，应该可以买一套经济适用房，所以也答应了这个提议。我们四人又重新签署了一个协议。”王女士说。
之后，王女士准备申请经济适用房。“我万万没有想到，我的情况并不符合申请经济适用房的要求，只能买两限房。可我手中的钱将将够买经济适用房，根本就买不起两限房啊。现在如果我按照协议履行，就很可能既失去现在居住的房子，也买不起新房了！”
王女士心急如焚，硬着头皮去找大哥商量。但王女士的大哥认为：“既然我们都已经签了协议，就应该按协议履行，你还是尽快腾房吧！”万般无奈之下，王女士希望能够寻求法律帮助。
（文中当事人为化名）
公房承租权非遗产不能继承
北京市蓝鹏律师事务所张瑜律师认为，公房承租权不属于遗产，不能继承。本案中，王女士的现住房是其父承租的公房。兄妹四人基于父亲去世前留下的遗嘱对房产权利进行了分割。但是根据法律规定，可继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房则不属于公民个人所有的财产，公有住房承租居住的权利不同于普通的财产权利，公民仅有居住该房屋的权利，而没有处分权。因此，王女士的父亲无权分割该房的承租权，即使遗嘱中涉及，也是无效条款。
根据《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按照原租赁合同租赁该房屋。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第13条第5款规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。《北京市公有住宅租赁合同》中规定，租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可办理更名手续。本案中，王女士一家已陪伴父亲在此房屋居住多年，且无其他住房，所以作为共同居住人有继续承租的权利。而王女士和兄弟姐妹所签的分割协议，实际形成了权利的转让而不是继承。
公房承租权可以有条件转让
本案中，王女士同意将承租人变更为其大哥，后来又同意将全部承租权转让给大哥，但是这种转让必须经过征求公房出租人即房管所或单位的同意。
张律师解释，以前实践中认为公房的所有权人是国家，承租人只拥有房屋的使用权，不应享有处分、收益的权利。公房承租权的转让是将属于国家的收益转移给了房屋使用人，侵害了国家的权利。而且1994年建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》第26条规定，承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用权的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失。因此，在很长一段时间公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。
但近年来这种情况在逐渐发生改变。法律理论界普遍认为，公房使用权是物权化了的租赁权，公房的承租人不仅具有使用公房的权利，而且具有占有、收益的权利。国家对房屋的所有权虚化了，承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。这种理论逐渐得到多数人的认可。而且，建设部1994年颁布的《城市公有房屋管理规定》也已废止。现在，随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，公房使用权像农村土地承包经营权一样已允许流通。但在交换住房产权前转让公房使用权的，仍需征求公房出租人即房管所或单位的同意，即在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下允许转让。
本案中，承租人变更为王女士的大哥，是经过王女士同意的，并办理了新的住房租赁合同，这种承租权转让也得到了公房经营管理单位的同意和认可。这实际上是王女士向大哥合法转让了承租权。这种转让并不违反相关法律法规，所以是有效的。协议签署后，王女士的大哥就成为房产的承租人。至于其他亲属，由于既非承租人，也不是共同居住人，因此不享有权利。
不能侵害其他共同居住人权利
王女士的父亲去世后，本案所涉及房产存在多位共同居住人，他们之间对房屋的承租权形成共同共有关系。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。该法第105条规定：两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。可见，王女士对房产承租权的部分转让应该经过其他共同居住人即丈夫和儿子的同意。否则，其所签署的协议一般情况下都认定为无效。但如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提出异议，则视为同意。因此，王女士的丈夫和儿子对于王女士所签署的两份协议可提出异议，但必须证明自己不知情，否则协议就成立且生效。
张瑜律师提醒大家，公房承租权由于是历史遗留问题，没有太多的法律规定，且多涉及亲属之间，因此法律关系复杂，解决起来比较困难。一旦遇上此类问题，最好寻求法律帮助，防止事情变得愈加复杂。另外，进行民事行为特别是重大民事行为时一定要慎重。如果王女士能在签署协议前了解到自己根本买不了经济适用房，也许就不会签署转让协议，让自己陷入进退两难的境地。
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