　　远郊区域“低价牌”蔓延

　　北京7月新房成交价创调控以来新低

　　由于大兴等远郊区域主打“低价牌”促使销量上升，北京楼市7月新开期房成交均价约16492元/平米，创去年4月调控以来月成交均价新低。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，截至31日，7月北京市新建住宅网签总量为8969套，比6月上升8.4%，比去年7月大幅上升86.6%。业内人士表示，7月部分房地产开发商开始实行“特价房”、打折促销等低价销售策略，“以价换量”效果明显。链家地产市场研究部人士也证实，目前北京新房市场价格实降与暗降并存。随着楼市存量逼近历史高点和8月更多新楼盘入市，北京房地产开发商的“价格战”将趋激烈。

　　开发商“以价换量”

　　据搜房网数据监控中心统计，7月北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区折扣盘从6月的10个增至16个。中国证券报记者了解到，目前北京新入市的楼盘中，推“特价房”力度最大的当属大兴区的“旭辉御府”，该楼盘至今已推出150套“特价房”，并引发大兴楼市“价格战”。旭辉御府位于地铁4号线高米店北站附近，此前以2.1万元/平米的销售均价开盘，随后推出了100套1.76万元/平米特价房，而周边项目售价在2万元/平米左右。不久，该楼盘又加推50套特价房，同样获得购房者追捧。

　　而旭辉御府首推的100套特价房就揽入资金约3.8亿元，使得众多大兴楼盘开始改变营销策略，开打“价格战”。相比之下，大兴区域部分并未采取特殊促销手段的楼盘销售情况则惨淡得多。综合数据显示，7月金地仰山、绿地5号公馆、红木林、中建国际港等区域重点项目签约率都比6月下跌至少五成以上，部分项目甚至是个位数成交。业内人士认为，“低价换量”是大兴区域部分楼盘在楼市冷清下“突围”的决定性因素。

　　除大兴区域外，北京其他区域，尤其是远郊地区也纷纷加入“价格战”。亚豪机构监测显示，以密云为主的远郊区县成为“万元盘”主力供给，包括绿地-国际花都、行宫-御东园等开盘均价都低于12000元/平米。亚豪机构市场总监郭毅认为，这些远郊区县的新开楼盘主打“低价牌”，且购房客群以当地升级置业为主，多为首次购房，不受限购影响，因而推动了整体成交量的上升，并拉低市场整体成交均价。

　　不少大型房地产开发商也纷纷效仿，或变相降低购房门槛。中国证券报记者咨询中粮万科-长阳半岛售楼处了解到，目前该项目推出首期付款10万元的优惠活动，另外首付全款30%可享受在原有折扣基础上再降一个点的优惠。

　　远郊区域“泡沫”挤出效应明显

　　自房地产宏观调控以来，曾经被称为北京楼市“风向标”的通州，成为调控“重灾区”，泡沫挤出效应明显。北京房地产交易管理网数据显示，自2010年10月至今年7月，北京通州合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套，而同期签约数只有1887多套，签约率只有22%，居全市郊区县之末。北京中原地产三级市场总监张大伟表示，目前通州楼市的主要情况是，“库存量大，积压严重，预计供应多，降价动能充分。”

　　通州“珠江拉维小镇”近日推出30套特价房，其中毛坯均价14500元/平米，精装均价17500元/平米，较此前25000元/平米价格下调近万元。这是继去年月亮河公园降价万元推出特价房后，通州第二个均价下调万元的楼盘。

　　通州地区不少项目虽然没有直接降价，而是采取各种变相打折的方式，比如富力-金禧花园的开盘报价与之前一期2万元/平米的开盘价格一致,但即将针对部分房源推出团购特惠活动，88平米的户型团购价140万元/套起。

　　分析人士认为，通州新房价格下降对于周边二手房业主心理产生一定影响，从而导致二手房议价空间增大，部分业主或调低挂牌价。同时，在新房价格下降的情况下，未来该区域二手房价格继续向下调整的可能性也有所增大。链家在线的数据显示，目前在其挂牌的通州区域二手房有3570套，挂牌均价为15044元/平米。而北京中原地产7月最新统计也显示，目前北京市各类型的二手房均价均出现一定幅度下降，幅度在5%-10%之内，在区域上已经出现了从外到内降价的趋势，通州、大兴等地的价格松动最为明显。在户型产品上，主打大户型和不满5年的楼盘降价明显。

　　8月房价下行压力较大

　　业内人士认为，七八月份并不是楼市销售的旺季，但是在房地产宏观调控力度始终不变的背景下，想要继续往年“金九银十”的火热成交量，8月的市场表现十分重要。据北京中原地产不完全统计，预计下半年入市楼盘达到110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据上看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量可能明显上涨。因此，在部分区域二手房降价效应和新盘大量入市的情况下，北京房价8月下行压力较大。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量达105852套，二手住宅的可售套数也达到37644套。有市场研究机构认为，目前北京的楼市存量逼近历史高点，去库存化形势严峻。

　　业内人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，因此新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升，房地产开发商8月推盘力度料继续加强。