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新政后上海现首例开发商退地 或为房价下跌征兆

发布时间:2010年12月02日 07:11 | 进入复兴论坛 | 来源:重庆晚报

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  房产新政后上海现首例开发商退地

  业界人士称,退地的出现,被历史证明是房价下跌征兆

  房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地),昨日出现在上海嘉定的两个地块。

  上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示,上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。

  业界人士分析,此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单,更是因为持续收窄的融资渠道,让房产商“圈钱”受阻无力开发,从而把资金链问题从幕后搬到了台前。而退地的出现,被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月,上海普陀长风某地块被开发商退地,随后多个城市爆出退地消息,接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。

  先后两次出让

  公开信息显示,上述两退地地块是:嘉定区真南地块和百安地块,开发商分别为宝华企业集团和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司。

  上海土地交易市场公告显示,两地块成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中,真南地块折合楼面地价约12503元/平方米,与起始楼面地价相比,成交溢价率达336%。

  业内人士分析,按照这一拿地成本,再加上建安成本和财务成本,最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界,其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。照此计算,如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨,真南地块的开发利润将非常低甚至为负。

  果然,仅仅不到一年,这两个地块便面临“易主”的命运。

  资金之困

  “退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。

  昨日,本报记者拨通宝华一位知情人士电话,对方说,退掉真南地块后,宝华损失了约6000万元,其中约5500万元属于竞买保证金。

  据其介绍,考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元,宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而,今年楼市调控新政出台后,合作伙伴融资受阻,并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来,我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了,政府也不可能临时改变付款方式、付款时间,我们后来也想筹资,但找不到办法,只能退地。”

  同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。

  退地或只是开始

  易居中国近期的一份报告指出,调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”,资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司,经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量,截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元,已创近几年同期最大负值。

  有市场分析人士甚至指出,随着开发商资金链持续紧张,在全国范围内,不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

   第一财经日报