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北京商住两用房曲线入市 打擦边球称不限购不限贷

发布时间:2012年11月02日 02:11 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报 | 手机看视频


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  “不限购,不限贷,投资自用随您便”、“买一层,送一层”这是北京某商住两用楼盘打出的广告标语。在限购不放松的背景下,这种诱人的条件引得多少人驻足。但商住两用房是否真有商家所描述的这样好?记者走访的专家表示,商住两用房的概念并不存在,只是商家为了增添房屋售卖砝码而制造出的噱头。与此同时,虽然商住两用房看上去很美,但是,其存在着住宅成本高、产权年限短等诸多问题有待解决。

  “不限购”“稀缺性”成为商住两用房标签

  日前,记者走访了北京市部分商住两用楼盘,K 2百合湾位于通州区运河附近,销售人员介绍,百合湾分布在运河两侧,东侧楼盘属于纯住宅,西侧则是商住两用。对于二者的区别,销售人员介绍,纯住宅类的房源户型较大,而商住两用房多为LOFT,小户型为主。他又补充道,商住两用不限购,不限贷,“不限购,您想自住可以,想注册公司做办公室也可以,现在这样的房子已经不批了,以后想买也买不到了。”

  记者查阅有关资料发现,近年来在土地出让环节,政府考虑到配套设施的完善,单纯的住宅用地、商业用地越来越少,更多的是一种“综合搭配”出售,即一块土地既有住宅又有商服性质。这只是对地块使用用途的整合,并不是对土地使用用途的改变。

  2011年6月1日,北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施,这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是,“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的标签。

  对此,全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示,商住两用房的用地本质不是住宅而是商业,是限购出现的产物,是曲线入市。

  “近年来,开发商获利空间不断缩窄,商住倒挂,开发商看到住宅好销售,便将以商业立项的项目改为商住,如果自己持有还将面临经营问题,因此,转变为商住两用房售卖,以便尽快变现。”中国房地产学会副会长陈国强说。

  受限购影响购买商住两用房实属无奈

  北京中原地产市场总监张大伟也表示,商住两用房房产证上明确标明是商用,虽然也是五证齐全,但只是表面上的合法。如果认真追究起来,围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”,是开发商的一种营销手段、广告策略。另外,从价格上来看,其价格多为同区域住宅价格的60%至70%,因此更具有一定的吸引力。

  随后,记者在走访中发现,对于“商住两用”项目,不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可,以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。虽然来买房的大部分是没有购房资格的外来人员,表示购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,但是大多数仍表示是作为投资或过渡使用,将来可以出租。

  “本想以后再买房,可看现在情况,房价一直不降,反而在上涨,可我还不到年限,这才不得不来看商住两用房,最起码想先买一套保值,要不以后可以买的时候就买不起了。”在楼盘推荐处,看房者小李这样对记者抱怨道。

  张大伟认为,在限购、限贷的背景下,部分刚性人群不得不购买商住两用房,但是不排除仍有部分是用作投资使用。“商住两用房多为体量小,容积率高,密度大,人口多而杂,整体使用率较低,因此,真正购买作为自用的并不多,而北京属于商住两用房较多的地区,楼盘占整个住房市场近10%。所以,从量上更能看出房屋的用途。”

  “也有部分购买者寄希望于土地产权会变更”聂梅生说。虽然商住两用房产权是40年到50年,但购房者认为在这期间内,土地产权会发生变化,所以进行购买。

  商住两用项目转让成本高

  但值得注意的是,商住两用房除产权年限不同外,契税费用,水电费用,物业费用,户籍制度,周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外,契税费用方面,商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,使成本更高。

  与此同时,在购房时,商住两用房首付比例要求不低于50%,且不能使用公积金贷款,只能使用10年限期商贷,也给购房者徒添不少压力。在户籍方面,商住两用房并不能用来落后,因此,即便周边有较好的教育资源,仍不能享受。

  除此之外,根据相关规定,非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说不会被强制配套幼儿园、学校,医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计,一梯往往容纳很多住户,出入也很不方便,安全问题也值得担忧。

  聂梅生认为,在政府加大管理力度的背景下,商住两用房会逐渐减少,但是,必须看到,有市场即为合理,购房者的确有购房的需求,因此,我们必须提出新的解决方案,加大公租房、保障房受众范围,以保障人有所居,解决住房需求。

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