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“限购”两周年 广州楼价涨幅明显缩窄

发布时间:2012年10月08日 08:09 | 进入复兴论坛 | 来源:广州日报 | 手机看视频


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  图表来源:广州日报

  “刚需”供应大区和标志性“刚需”大盘的价格基本保持稳定

  限制家庭购房数量、二套房首付五成、三套房停贷、遏制炒房……2010年10月15日“广州版”楼市限购令横空出世,经过近两年的执行和消化,很多人或许对此规定已经从不习惯、不适应变成习以为常了。

  在广州限购令诞生临近两周岁之际,网易房产数据中心截取了今年1月1日~9月10日的楼市数据,与2011年和2010年的同时段楼市数据相比较,结果显示,限购前夕、限购一周年和限购两周年这三个阶段,广州楼市的成交量和成交均价皆呈持续上升之势。但限购之下,成交量和成交均价的涨幅均受控制。同时,“刚需”盘供应大区和标志性“刚需”大盘的价格基本保持稳定。

  对于调控两年后的楼市状态,不少业内人士认为,“价量齐升”并非说明调控无成效,相反,目前市场上投机、投资需求和房价涨幅均受到抑制,显示出了限购的威力。预计后市,广州楼市政策仍以稳定为主,但“金九银十”的市场反映出,由于之前销售热度有所回暖,多数开发商将不再“以价换量”,后市房价或稳中有升。

  回顾:广州版限购令2010年黄金周后发出

  限购抑制房价上涨作用明显

  从2010年4月份开始,从中央到地方,限购浪潮席卷全国。2010年9月29日“新国五条”出台后,北京、上海、深圳、南京、杭州等一线城市陆续出台了相应的调控细则,一线城市开始出现限购。广州于2010年10月15日出台了“广州版”限购令,市国土房管局、人民银行广州分行、省银监局、市地税局四部门联合印发了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》,从此拉开广州商品住宅市场的限购大幕。到了2011 年2月,广州市国土资源和房屋管理局又发布了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》,强调进一步严格执行广州市住房限购政策。

  限购后房价涨幅放缓

  根据网易房产数据中心数据显示,2010年1月1日~9月10日,广州全市(十区两市)住宅网签成交套数为44803套,成交面积495.4万平方米,均价10889元/m2 。2010年10月15日,广州出台了限购政策,一年后,同一时段全市成交量上涨了11.5%,成交套数达到49968套,成交面积584.7万平方米,同时成交均价也上涨6.15%,至11559元/m2。2012年年初到9月10日,全市住宅成交58593套,较2011年和2010年分别增加了17.3%和30.8%,成交均价为12066元/m2,相较于限购一周年时上涨了4.4%,较限购前上涨了10.8%。

  不过,这两个涨幅和限购之前的涨幅相比,仍可以看出限购令对楼价上涨的抑制作用——2008年广州十区一手住宅均价为9339元/m2,2009年为9346元/m2,2010年猛涨至13074元/m2,涨幅接近40%。但是在限购令出台后,2011年楼价上涨势头得到明显遏制,十区涨幅仅2.5%。今年9月十区住宅均价13943元/m2,同比仅上升0.4%,环比仅升1.2%,显示价格走势相当稳定。

  楼价:“刚需”盘供应大区价格保持稳定

  “刚需”买家购房压力未明显增加

  广州10000元/m2以下的楼盘占全市楼盘比例均超过60%,一些指标性大盘的价格基本保持稳定,甚至有的楼盘今年价格还比之前有所下跌,也显示出限购环境下,今年1~9月开发商仍采取“以价换量”策略为主,使“刚需”买家的购房压力在近两年内未明显增加。

  广州万元以下楼盘占全市楼盘比例超过60%

  比如增城的碧桂园凤凰城,2010年1月~9月10日均价为7653元/m2;2011年同时段为9304元/m2;2012年同时段则回落到8590元/m2。位于花都的富力金港城,2010年1月~9月10日均价为6270元/m2;2011年同时段为7036元/m2;2012年同时段则回落到6720元/m2。

  另外,今年1月1日~9月10日,全市销售情况最好的项目基本集中在增城、番禺、花都和南沙等外围区域,除金沙洲的保利西海岸均价超过1.6万元/m2外,其余热销盘价格区间基本在7000~1.2万元/m2之间,亦是“刚需”买家可以接受的范围。

  合富辉煌首席分析师黎文江认为,限购政策并非直接针对房价,政策的直接目的是抑制投资投机性需求。促成价格上涨的因素很多,GDP的上涨和CPI的上涨、房地产的成本增加,都会推动房价上涨,高端物业成交的增加对楼价也有明显拉动作用。

  对于后市,黎文江认为,政府对楼市的调控将以稳定为主,进入9月、10月的传统销售旺季,从前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法,而那些郊区总价较高的别墅盘销售压力则会很大。有不少开发商也持有同样的观点,广州某大型开发商负责人对记者表示,“我们今年的任务已经完成,因此第四季度不会采取以价换量了。”

  预测:第四季度楼价预计稳中有升

  经济不景 楼价想大涨难

  一方面是经济下行压力仍然较大,一方面是近两个月以来,各地楼价有抬头迹象,第四季度是否应该入市?楼价是继续走高还是有所回落?让广大买家十分纠结。据了解,目前经济形势依然严峻,实体经济经营状况并未明显好转。有开发商表示,以往很多私营企业主会自己不做实体经济,而把设备、厂房等租赁给其他人来做,自己手头的资金则用于投资房产。但由于今年经济形势不好,继续用于投资房产的资金明显比前两年减少。前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法,甚至或许有涨价的冲动,但不会有大幅涨价的实际行动。

  从5月份开始,广州楼市基本处于成交旺盛状态,多月成交量均超过60万平方米,而成交均价则保持稳定。但随着第四季度大户型和高端项目增加,即便房管局对异常高价项目采取“限售”措施,但楼价“稳中有升”的可能性仍然很大。

  关键词之一:经济下行压力

  中国人民银行行长周小川在8月份的一次座谈会上表示,我国经济发展面临的国际形势仍很严峻,经济增长下行压力仍然较大。数据显示,上半年广东GDP增长只有7.4%,广州只有8.5%(“十二五”期间广州GDP原计划年增长11%)。国家统计局9月9日的经济数据显示,2012年8月,全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,全国工业生产者出厂价格同比下降3.5%,购进价格同比下降4.1%。在CPI略微回升的情况下,PPI的继续大幅下挫,表明国内经济形势依然严峻,实体经济经营状况尚未得到好转,甚至进一步恶化。而下半年政府为了刺激经济稳定增长,更可能选择更为宽松的货币政策,而近期也存在降息或降存款准备金率的可能性。

  关键词之二:QE3

  “a third round of quantitative easing”(第三次量化宽松)。2012年9月13日美国联邦储备委员会宣布了第三轮量化宽松货币政策(QE3),以进一步支持经济复苏和劳工市场。QE3会使全球低息环境和充裕的流动性持续一段更长时间,因而可能会为新兴市场经济体系再次带来通胀和资产价格的压力。

  对于中国楼市,有不少经济学家认为,QE3与前两轮量化宽松明显不同,对于中国经济尤其是房地产市场的影响有限,推高房价更不太可能。但同时亦有观点认为,货币贬值必然衍生出全球性通胀,楼价还会涨。

  关键词之三:“限售令”

  在有新的调控政策出台或定调之前,有很多非刚性需求的买家选择观望,这就造成一些郊区别墅产品遇冷。有专家认为,房地产调控将成为常态,就算有新的政策出台预计也将维持调控基调,但调控思路如何仍待揭晓。广州市有关部门对少数异常高价住宅项目采取限售,已可以说明楼价存在上行压力,第四季度随着高端洋房和别墅项目扎堆上市,整体房价被拉升的可能性较大。

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