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房企破产，房价破位？
解说：资金链断裂“金星”陨落，杭州房企破产是孤案，还是风向标？破产后业主利益该怎样保障？《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。谁是第一个“死”于本轮楼市调控的开发商呢？这几天，一家名不见经传的房地产公司——杭州金星房地产开发有限公司突然申请破产，引起了房地产业内的震动。4月9号就有多家杭州的媒体报道了这一破产案。在今年年初各地爆出中小房企老板“跑路”的消息之后，金星房产申请破产无疑引起了人们的特别关注。金星房产到底是一家什么样的公司？为什么会破产？那么破产之后业主怎么办？杭州出现的这次房企的破产案，会不会是未来全国中小房企破产潮的一个先期信号呢？今天的节目当中，我们将就此来展开评论。
我们现场的两位评论员是，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室的主任曹建海，以及我们财经频道的评论员刘戈。好了，节目一开始，我们就一起来了解一下有关杭州金星房产申请破产的详细报道。
解说：近日，杭州西城时代家园三期的业主陆续收到一条短信，法院已经依法受理“时代家园”开发企业杭州金星房地产开发有限公司的破产案，余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。而在此前，西城时代家园本应早就交房的三期790户，已经停工好几个月了。
徐颖（记者）：那么从这里可以看到，这边的房子基本上是已经结顶了，但是后期的绿化和一些市政工程还没有完成，我们了解到，这其中有380多套房子，原本应该在去年12月31号交付，但是到现在，已经延期了3个多月了。
解说：实际上西城时代家园位于杭州文一路的延长线，地理位置不错，而且这家楼盘一直卖得还可以，却早在春节前后就传出资金链断裂停工，就在一年前，这个楼盘还一度热销，其销售业绩位居余杭区当年的销售套数前三。
据《北京青年报》的消息，截至目前，西城时代家园项目申请的可售房源皆已售罄，成交均价从2006年的4300多元／平方米，一路上涨到2011年4月的11895元／平方米。
资料显示，金星房产的母公司是浙江中江控股集团，中江控股在2008年6月接盘杭州金星房产及西城时代家园。这期间的销售回款至少8亿元。然而由于投资失误，再加上2008年、2011年的两轮地产调控影响，公司大幅亏损，问题终于显现。
据央广网报道，中江控股已经在今年1月申报资不抵债，其资金缺口约有30个亿。余杭区房地产管理处主任尤初阳认为，金星房地产公司破产主要还是受了母公司中江控股的连累。
尤初阳（余杭区房地产管理处主任）：实际上金星房地产公司破产，实际上主要是由于它上面的中江控股集团资金链，它在经营上面的一些，一些投资上面的一些失误，经营上面的一些问题造成了集团公司资金链断裂，而带来了下面企业经营上面的一些问题。
主持人：位于杭州的这家金星房产公司申请破产以来，其实大家对它的关注非常多，如果说已经买了这个房子，本该在6月拿到房子的这些购房者，他们的权益会得到保护吗？
刘戈（财经频道评论员）：现在我们看到地方政府已经非常积极的来表态说，这事我们会管的，但是管需要钱，如果这里面还有很多比如说后面的那几百套房子，还有很多的工程没有完成，建筑商里面还有很多的人家已经垫资还没有付，还有比如说现在我们知道，这家房地产公司还欠了很多的税款，那么这些钱如果都没有，没有办法，没有地方来出，那么下一步这些业主他们的权益可能怎么样来保证的话，可能办三证，所谓的土地使用证、房产证、契税证这些没有问题，但是整个房子如果还没有完工，然后这些钱、物业怎么样去管理，然后质量问题怎么办解决，可能真的会成为问题。
主持人：对，在你看来，这个房子能不能按时交房现在都需要打上一个问号了。
刘戈：对。
主持人：曹先生在你看来，这些业主他们的合法权益会得到保障吗，在这家公司破产之后？
曹建海（社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任）：这个案例可能相对来讲，基本上就是主体工程已经建成，后期就是一个绿化，一些配套没有完成。所以，实际上后期就是比较小的接续，应该是可以就是交房，所以以现在我觉得，这个项目比起，如果过去我们长期搞预售……
主持人：烂尾。
曹建海：搞预售，还有。
刘戈：跑路的，比跑路要好。
曹建海：比跑路要好得多，跑路之后，因为他把资金都抽走了，所以可能后期没有企业愿意接盘，这样的话，业主和其他的债权人会受到巨大的损失。
主持人：没错。
曹建海：那么还有一种就是过去我们预售的时候，预售证发的早，因为这个预售的环节现在也有一些腐败因素，就是主体工程没有建成，没有封顶，但是预售证已经发出去了，就已经对外销售了，这个时候出现了破产，可能就对于业主来讲危害比较大。所以具体就这个项目而言，我觉得就是政府已经还接管，那么并且进行了破产清算环节，那么破产清算，本身实际上对债权人最大限度的保护。
主持人：没错。
曹建海：所以这就比起一些跑路的开发商而言，这是相对来讲能得到一些保障。
主持人：至少有一些保障。
刘戈：这是理论上来说，但是我注意到，这家房地产公司，最近四年来，换了五次，就是说里面的股东结构换了五次，那么最后一次，就是刚刚在之前不久发生的，那么也就是说很有可能就是里面的钱，说不定已经全部都已经转移到填别的窟窿去了。也就是说，最后给现在的这个小区，可能真的一分钱没有，最后即使破产清算的话，一分钱也弄不回来，那么这样的话，当地政府有多大的能力去担这个盘子，是不是一定要担这个盘子，我觉得这里面还是要打问号了。
曹建海：已经销售的房子，就是已经销售的房子实际上所有权已经在业主的头上，所以后续只要把工程补上之后，这个产权就实现了正式的转移，政府也得到了一个就是保证。
刘戈：就是看后续的工程还有多少，如果要是很小一点量的话。
主持人：能不能按期这个就可能很难说了。
刘戈：对。
曹建海：对。
主持人：你刚刚提到了这个公司的细节，就是在短短的几年当中，他们的股东频繁做了一些变更。
刘戈：对，股权结构，对。
主持人：其实我也好奇，这到底是一家什么样的公司，为什么他们会成为中小房企破产当中的第一家，而且前面我们在短片当中了解到了一个细节，就是他们的资金链一度是断裂的，能不能把你们了解的这个细节告诉大家？
刘戈：这家公司叫中江公司，我们看一下他的营业范围非常地广，从旅游到投资到资产，甚至还介入了小额贷款公司。
主持人：相当的多元。
刘戈：都办了，所以这个房地产公司是它第一次涉及，就是说现在我们要破产这个公司，是它从原来做香料这样一个企业，第一次涉足就开始进入了这个楼盘，那么进入这个楼盘了以后，后来还开发了一些其他的楼盘，比如说他在杭州有一家大酒店，那么在当时是烂尾楼，他接手了，接手了以后，从各方筹集了资金，以很高额的价格拿到手了以后，经营也不好，那么最后就是现在它就是一个大窟窿。
主持人：看得出来，这是一个摊子铺得很大。
刘戈：对。
主持人：甚至是过大的公司。
刘戈：对，就是其实它资金链出现了问题，为什么会出现了问题呢，就是说不断地去贸然进入到新的领域，然后造成了新的窟窿，新的窟窿以后，然后就再用高利贷，去借高利贷，然后去补这个窟窿，最后就是。
主持人：可是当窟窿越来越大的时候，最后也是没有办法了。
刘戈：对，最后没有办法补。
曹建海：这个最早也是个制造业企业，但是因为中国就是房地产盈利吸引力太大。
主持人：太有诱惑力了。
曹建海：所以很多制造业企业就是跨入房地产领域，那么这个金星房地产只是其中的一个企业，其实它这个酒店本身是自主投资自主经营的，本身其实也是个地产项目，但是酒店本身这种营运需要大量的投资，然后资金回报速度是非常慢的，所以资金沉淀非常大，这可能使它资金链出现短缺一个重要的原因。另外在建德也搞了一些开发，所以它过去的制造业企业，现在实际上变成了一个房地产为主的这样一个企业了。所以说宏观调控从2008年6月份接盘这个公司之后，当年实际遇到一个低潮。
主持人：对。
曹建海：但是后期因为我们房地产救市方案的出台之后，所以应该经历过比较好的时期，那么这次又遇到调整之后，那么这个企业实际上房地产业来说，他是个外行，不是很专业，对未来预判不够，也许在正调控的时候，大量的持进土地，所以这样就导致了杠杆越来越高，所以这就遇到困难。
主持人：是，那对于金星房地产申请破产这样的一件事情，业内人士又会持什么样的一些看法，我们之前也特别采访到了中国房地产学会的副会长陈国强，我们先来听听他的观点。
陈国强（中国房地产学会副会长）：杭州金星房产破产这个案例，更多的带有个案或者特例的性质，不具有普遍的代表性，那么这家公司之所以走上破产的道路，和它背后母公司资不抵债，或者资金链出现困难有关系，而不是项目本身资不抵债造成的。跟这个调控尽管有关系，但是我觉得主要不是外部的调控造成的，恰恰可以认为是它由于没有严格执行目前调控对于预售款，实施专户监管的要求有关系，伴随着调控的持续实施，那么相信会有更多的企业可能会面临严峻的资金问题。所以，这个案例尽管不带有普遍的代表性，但是实际上给我们房地产企业，可以说敲响一个警钟。
主持人：今天也有非常多的网友参与到我们节目的讨论当中，我们再来看一看网友的看法，这位叫做“飞扬”的网友说：金星房产是第一家倒下的开发商，绝对不会是最后一家。任何商品都不可能只涨不跌，房价也是如此。当房地产市场趋向理性时，开发商的好日子可能会一去不复返。对于破产保护，我们希望不仅针对企业，更要保护购房者。对于当前的房价，我认为降价放量将会成为潮流，未来将会下行多少，目前还难以判断。
听完了刚才网友的看法，我不知道二位会不会觉得他们当中有哪些说法，你是认同的？
曹建海：取消预售制度这可以避免开发商资金链断裂之后，就是跑路。
主持人：给购房者带来的这些损失。
曹建海：带来巨大的损害，但是就是目前开发商这个体制，自有资金很少，大部分靠银行贷款和建筑垫资，以及就是预售的这笔钱，所以说一旦取消预售制度，实际上很多开发商就要了他的命了。
主持人：是。有消息说，现在在杭州申请破产的这些房产企业，还不只金星房产这一家，实际上放眼看去，在全国的很多地方，尤其是二三线的城市当中，不少的这些规模稍微小一点的房企，他们更是饱受资金链紧张的这种困扰，甚至有不少的企业，可能也在破产的边缘。那么这样的一起事件，会不会引发全国房企陆陆续续地破产潮呢？我想在稍后的节目当中我们继续来关注。
解说：房企破产透露什么“信号”？是否会引发房企破产潮？未来房价下调空间还会有多大？《今日观察》正在评论。
主持人：好，欢迎回到现场，继续来收看我们今天的《今日观察》。这些天上市的房企他们也陆续公布了自己的年报，在这当中我们可以得到这样的一个信息，那么就是各家上市房企他们目前库存的压力其实都非常的大，其实伴随着目前房地产的发展，我们也看到不少的房产企业，他们之间的销售规模、资金状况也都出现了加速的分级，我们来看看相关的情况。
解说：今年3月15日至18日的上海之春房产展示交易会上，虽然万科、保利、招商、金地等龙头房企齐齐缺席，不过在打折促销的主旋律下，开发商卖力吆喝赚来不少人气。
上海某参展楼盘工作人员1：一般现在上海绝大多数都是在九折、八折这样，八折其实已经触底了，这次我们做七七折也是希望吸引眼球。
上海某参展楼盘工作人员2：相对来说，我们原来的最早的开价是12000元，所以7588元这个单价是非常划算。
解说：只是购房者大多保持淡定，不肯贸然出手。
上海市民1：这种大概是他们的手段吧，实际上降不了多少的，我感觉，我本人的感觉是没有降的，降不了多少。
上海市民2：（房价）还没有（到底），主要就是外地的，市区的很少，而且是边远的地方。
解说：同样在4月5号至8号的北京春季房展会上，类似的情形继续上演，开发商降价羞涩，购房人“看的多”、“买的少”，观望依旧。
购房人1：高。
购房人2：高。
购房人3：还是偏贵。
购房人4：随便看一看。
购房人5：随便转一转。
购房人6：五环以外应该在1万（每平米）左右。
购房人7：昌平我觉得1.3万（每平米）就差不多了，现在昌平的房子全都是2万（每平米）。
解说：日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012年度第一季度中国房地产企业销售top50》排行榜显示，在排名前十的入榜金额门槛降幅达到了25％，走低现象非常明显。
3月底，中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2011年500强房企的库存达到近5万亿元，库存均值同比增加50.34％，创历史新高。
随着大型房地产上市公司2011年年报的陆续出炉，房地产企业资金面紧张的现实再次被凸显。截至3月31日，沪深两市143家上市房企有74家发布了2011年财报，其中同期负债超过8000亿元，比上年增长31％；存货达到7230亿元，比上年同期增长43％。
业内人士认为，高额的负债率、庞大的库存、高压的政策、再加上宏观经济面的整体回调使得房地产企业面临着资金和销售压力。
主持人：在前面的这些短片当中，我们看到对于金星公司来说，可能是因为母公司投资的失败，导致了金星房产最后来申请破产。而且很多人也觉得在现在的这种宏观调控的背景之下，不少房地产企业真的是一直在扛着，那是不是这样的一个金星申请破产的事例，可以让我们得到一个结论说，房产企业他们开始扛不住了，会不会出现陆陆续续的申请破产的案例出现在我们的面前？你们二位的判断是什么？
曹建海：我相信这个破产的企业会越来越多，这是第一家，那么其实很多企业处在一个“扛”的状态，当然扛的原因有多种，有的企业觉得未来可能房价还会上涨，国家不可能就是看到房地产企业就这个状况不管。所以我们过去一直是调控一旦趋紧，企业困难之后就会紧接着有一个救市的方案，包括地方政府一直就希望救市，所以这是他们就是寄予希望的地方。那同时昨天就是我一个学生，他就在一个房地产企业财务部门工作，他就一个房山的企业，他这企业现在房子卖不动，但是不敢降价，他说一降价，这老业主就会打上门来。
主持人：就会引起骚乱。
曹建海：引起骚乱，但是现在即使资金链紧了，他们还想发展，还要拿地，还想准备到平谷再去拿地，他希望用两分五的利息准备再去拿地，所以他希望得到融资，这样的开发企业，实际上这个杠杆会越来越大。
主持人：这样的企业在目前多吗？
曹建海：应该还是很多的。
主持人：一方面自己库存很大，一方面资金链非常地紧，但是还必须咬紧牙关。
曹建海：还要继续吃劲。
主持人：继续吃劲。
曹建海：这个生存风险应该是越来越大，这个时候可能有的企业就会顶不住了。
主持人：对这些顶不住的企业来说，他们会不会采取降价的办法，虽然你说很多企业不愿意这么做，但是他为了更快的回笼资金，他会不会用这样的一些办法，对消费者来说，我们可以等到这一天的到来吗？
曹建海：这个实际上就是如何处理跟老业主的关系，如果这个企业就是把这个生存当做第一位的，那么他能够处理好跟老业主的关系，有的如果能进行一个适度地赔偿。
主持人：要安抚好老业主。
曹建海：有的本身资金链紧张，赔偿根本赔不起，这个时候给当地的向司法部门、公安部门进行协调，避免出现这样一个“房闹”的现象，我觉得“房闹”本身是不值得同情的。
主持人：刘戈你的判断是什么，像杭州金星房产申请破产，它可以算得上是一个风向标吗？未来还有很多的这种接踵而至的现象吗？
刘戈：包括当地的一些部门，房地产协会的，我注意到了，他们都出来说就是极力否认金星房地产是一个风向标，认为它是一个个案，为什么说它是一个个案呢？因为确实我也看到了，这家公司从今年的1月份开始，就再也没有卖房子，在这之前会零零星星卖一些尾房，以九二折这样的折扣再卖尾房，也就是说，他的房子是大概在一两年前都已经卖掉了。所以从这个角度来讲，我们可以说，它的倒闭不是由于房地产调控，那是由于它的母公司最后欠上窟窿，然后它转移资金，然后最后挪用了资金，导致了这样的结果。
但是我们往深里看，就是说其实它经营了很多的项目，那些项目你看来看去，最后核心的一个前提是什么，就是房价可以一直上涨，就是说，他在做很多投资的时候，包括比如说杭州那个酒店的投资，他接手的时候已经很高了，那么他最后拿到的这些资金成本非常地高，有好几分的利息，那么最后他为什么还要去拿，不是说，他可以通过这个开酒店，最后招来客人，他可以还得起这个钱的，他是什么呢，他的前提是这个房子还可以卖，而且今年我7亿买的，可能明年我10亿可以卖掉，那么在这样的一个前提下，他就敢借那个高利贷。
所以他所有生意的基本的前提就是房价会一直涨下去，那么其实这样的企业不在少数，所以我说，表面上看，它不是一个风向标，它是一个个案，但是实际上，类似的企业在江浙一带，在很多其他地方都非常的多，就是开始是一个小型的制造业企业，然后有了钱以后，就想挣快钱进入到房地产领域，进去以后的基本判断，就是房价还会不断地涨，然后做非常大胆的投资，然后遇到宏观调控，然后五个“锅”，三个“锅盖”最后盖不住了。
主持人：所有人都不会觉得自己是接手最后一棒的人。
刘戈：对。
主持人：所以他会大胆地进入。
曹建海：就是有一部分房地产企业破产，就是有一部分破产是好事，不是坏事，如果一个行业长期暴利，实际上就意味着消费者是这个利益受到严重损害的，暴利是以消费者利益损害为代价建立在这个基础上的。所以说破产刚刚开始，所以房地产企业可以说，经营就能发财，就能发一辈子的钱，是吧，所以这个是不正常的。所以我觉得，不能为这个所吓倒，不能因为这个，然后就说了要进行就是房地产救市，这个是我们目前当前最应该注意的。
主持人：那么在金星房产申请破产之后，会不会在全国更大的范围里，我们看到更多的一些房企加入到破产的这个队伍当中来呢？针对这样一个讨论，我们再来听一听特约评论员对这个话题有着什么样的评论。
陈国强（中国房地产学会副会长）：首先从政策面来看，应该说短期内政策面出现松动的可能性应该不存在。那么另外从市场的库存来看，应该说一些重点城市，特别是出台限购的城市，那么高库存或者去库存的问题，成为一个比较普遍的一个现象，那么从企业资金的情况来看，应该说目前不少企业面临资金的压力。
所以综合这些方面情况看，应该说对于房企来说，他们面临的调控的压力也越来越明显，那么我想有更多的企业，恐怕会采取以价换量，通过调整价格、回笼资金来实现正常的企业经营。房价出现稳中有降，或者出现比较明显的回调，我觉得这是一个大概率事件。
顾云昌（中国房地产研究会副会长）：应该说中央对房价调控的决心是不变的，它的指向一个是保障房的建设不放松，第二就是对房价的合理回归这样一种做法不放松，进一步从紧的政策，恐怕也不太可能，但是目前看来，政策放松的可能性也不大，现在正在市场的僵持当中，我们也看到了由于首套房贷款的保障，以及它的利率适当下降，形成了一批刚性需求，那么这个正在支撑各地的房地产市场，这也是我们调控所要达到的目标。同时对投资性需求进一步遏制，应该说今年的交易量还是相对稳定的，房价稳中有降的，如果这样的态势出现，我们坚持下去，那么我想我们既能够保证房价的合理回归，又能保持一定的开发量和销售量，对我们整个经济稳中求进也是有好处的。
主持人：其实以前我们在提到这个房产调控的时候，往往你会看到一个现象，其实当调控政策还没有完全到位的时候，就有人跳出来说，我们房地产的“寒冬”到来了，我们需要一些温暖，我们需要松绑等等，那么这一次，你们二位的判断，面对着像金星房产这样的一个破产事件，是不是意味着我们房地产的调控，又到了需要放松的时候呢？
刘戈：面对的业主的他的权益应该怎样保护，地方政府可能从这个地方可以做一个提示，那么也就是说进行一个预案，应该怎么来处理这样的问题，既不要让它发生矛盾的激化，同时也不能无谓地去花纳税人的钱，我觉得这对地方政府来说是一个考验。
曹建海：这次我觉得，就是我们看就是房价指数这些年，这些月份实际上房价回落速度是非常慢的，并没有因为调控就长期地持续出现了这种房价暴跌的现象。所以说，房价不用担心，因为调控就出现了急速的回落，急速的暴跌，急速的暴跌也许是挡不住的，所以现在看起来，离急速暴跌还差得很远，而且根本还没有出现，所以这个时候放松……
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