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房企经营模式亟待转型

发布时间:2012年03月22日 07:22 | 进入复兴论坛 | 来源:中华工商时报 | 手机看视频


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  日前,上海市政府发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》被中央强制叫停,同时责令对宁波市象山县的取消限购政策进行严查。自去年以来,全国有18个城市对限购政策进行了微调,意在放松房产调控,然而这些措施也相继被中央叫停。不久前,温家宝在政府工作报告中指出,要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。对于合理的房价,温总理在3月14日的答记者会议上给出了明确的答案,那就是房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。从今年中央领导的表态与住建部的做法来看,今年楼市的政策面将依然坚持调控不放松,房价将继续调整。

  自2010年中央推出“国十条”(简称:限购令)的背景下,率先受到影响的是一些中小房企;然而随着限购令的持续与限购政策的不放松,以万科、保利为代表的一些大型房企也受到了一定的影响。根据2011年各大房企的半年报数据与7月份的销售数据来看,包括万科在内的龙头房企们的状况不容乐观。就7月份的销售业绩来看,保利地产的跌幅达到47%,中海地产达40%,万科也超过30%。在销售业绩普遍下滑的压力下,以万科、恒大以及招商为主的房企开始走上了转型的道路。目前,国内房地产企业的经营模式普遍分为两派,第一派为以万科、恒大地产等为代表的快速开发、快速销售模式;另一派为以招商地产和金地集团为代表的中高端精品模式。其中,在限购政策的刺激下,万科的快速开发、快速销售经营模式发挥了有效的作用。从2010年到现在,万科的开工、销售速度是国内企业中最快的,资金周转得很快。而且,如2008年领头降价一样,如今,在情急之下,万科也选择了降价,这都是加快资金流转的反应。当然,万科的这种经营模式也是不可复制的,这与它企业自身的管理水平与资金的控制能力有着密切的关联。

  房地产企业作为典型的资源型企业,在近年来遇到了一些发展瓶颈,严重制约了房企的可持续发展。第一,资源面临枯竭或已经枯竭;自2000年以来,涸泽而渔式的过度开发,使得许多一、二线城市房企赖以维系的资源——土地几近枯竭,使企业发展陷入前所未有的困境。第二,房企在转型过程中,负担沉重;房地产企业转型中面临由于资产专用性强所导致的沉没成本沉重,与此同时,还需要解决由于产业转型、体制转型引起的职工安置问题,这对企业而言,无疑是沉重的负担。第三,不少房企错过了转型的最佳时机;不少房地产企业由于缺少战略眼光,导致当企业发展至衰退期、经济效益下降、企业生产成本远远大于收益的时候,才考虑到转型,此时企业发展面临种种困难,如资金匮乏、适宜产业进入门槛过高等,使得转型步履维艰。万达集团董事长王健林接受媒体采访时曾表示:“我认为他们已经错过了最好的时机,当初主动转型的时候没有抓住,等调控了、限购了才开始被动转型,会造成很多潜在的问题。当然,成功的几率还是有的,但我认为不会太高。因为很多企业是说的比做的多,尽管很多人都喊着转型商业地产,但真正实实在在做的并没有几家。”然而,在目前的房地产调控政策下,房地产企业经营模式的转型又是迫不及待的事情。

  企业转型理念是20世纪80年代后引入到经济管理领域中来的,随着企业转型理论的完善与成熟,关于企业转型模式主要体现在以下四种:第一,重组式转型。重组现象最早产生于企业财务管理领域,如:资产重组、债务重组等,后来逐步扩展到企业的组织结构、管理、战略范围。企业重组行为通常发生在企业经营效率低甚至面临破产的危机情况下,对企业进行重组以提高企业经营效率,保证企业生存与发展。因此,企业重组解决的是企业经济效益下滑的问题,因此必须找出企业经济效益下滑的原因,从而针对问题找出相应对策,促进企业发生相应程度的转型。第二,再造式重组。“企业再造”,简单来讲就是以业务流程为中心,重新设计企业的经营、管理和运作方式。第三,革新式转型。是指通过企业革新、学习来提高企业能力,促进企业前瞻性地适应外部环境变化,而且革新式转型更注重企业主体——组织成员,充分体现了“以人为本”的发展观。在这种模式下,转型过程是一个学习的过程、积累的过程和组织成员能力开发的过程,通过对组织成员的认识模式、心智模式的改变来改进其行为模式,从而提高企业员工的主动性、创新的积极性,促进企业转型。第四,再生式转型。与以上三种转型模式相比较,再生式转型在转型内容和转型目标方面更为宽泛,更强调企业的全方位变革和前瞻性的转型,尤其是源自企业自身内生性的自我革新。通过转型,不仅可以阻止企业短期内经济效益下滑,而且可以提高企业长期持续发展能力。所以,通过再生式转型可以实现企业的全面革新并真正转变为“自组织、自适应”的创新型企业。

  针对房企目前的现状,或许革新式转型是其经营模式较为适合的一种。因为房地产企业不像其他制造业企业,其规模较为庞大,就算是中小房企,在某些地级市已经是当地的龙头企业;因此,进行再造式重组与再生式重组对房地产企业来说,实现的可能性不太大,而且操作性也不强。所以,房地产企业重组转型归根结底还是需要进行革新。那么,在目前的经济与政策背景下,房地产企业应该进行何种形式的革新,或者说哪方面是房地产企业经营模式转型的动力与“催化剂”呢?答案很明确,那就是低碳经济带来的低碳建筑。目前,我国的房地产开发模式是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型、消耗型、分离型的生产方式。在这种模式下,对土地、资金,对工程进度和销售的关注程度最高,对产品和客户的关注程度较低。在数量上看,由于快速的开发模式,土地快速消耗;在质量上,主要反映在产品价值与土地价值的严重不匹配,产品技术折旧和管理折旧迅速,导致稀缺的城市土地资源严重隐形浪费。同时,产品定位、规划与设计时主要考量销售因素,产品常常被称为销售资源,较少涉及到产品的经营层面及后期管理,对能耗的关注非常少。建筑施工过程因为标准化、产业化程度低,管理水平低,无论是施工过程,还是材料的选用,都造成了较大的能源与材料的浪费。随着低碳经济的提倡,低碳建筑也被房地产业内人士所提出。简单来说,低碳建筑就是指高能效、低能耗、低污染、低排放的建筑体系。加快建设以低碳为特征的建筑体系,就是从关注单体建筑节能向关注整个城市建筑节能转变,从关注建设施工阶段节能向两端延伸,即涵盖土地获取、规划布局阶段的节能到建筑报废阶段的节能。为此,房地产企业可以借低碳经济的契机,革新现有的房地产经营理念,研究低碳建筑的开发与建设,推出各种关于低碳概念的建筑,以品质代替价格、以质量代替速度、以环保代替户型。

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