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一个村庄的土地出租史:高回报模式带来的贫穷

发布时间:2011年11月22日 16:42 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报 | 手机看视频


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官田村集体由于没有修建大量工业厂房,分红自然减少。

  贫穷,有时只是发展的思路没有跟上去。在石岩街道,有一批社区,地处繁华的商业中心,村民却相对贫穷。在宝安有的社区贫穷有可能因为地理位置偏僻,有些可能受制于外界条件,比如生态控制线。而在石岩的部分社区,有着资源和致富的条件,却依旧贫穷。比如,地处石岩街道核心区域周边的浪心、罗祖、田心、上屋、下屋、官田等。其地理位置优越,商业氛围浓厚,土地又不受生态控制线管制。然而村股份合作公司却都是零分配公司或者欠发达股份公司,且是街道重点帮扶的对象。这些社区的贫穷根源在哪?如何摆脱这种贫穷状况,记者以官田为样本进行了采访。

  依山傍水的“风水宝地”

  村庄已经有300多年的历史,属于多姓杂居的老村。有邱、郑、叶、黄、邓等姓氏。根据历史记载,官田村的来由是清朝年间曾有五位官员来过此地,因此称为官田村。有官员在此居住,就说明此村的地理位置比较优越。

  在整个宝安区,按照经济发展程度石岩算是后发的一个街道,原因主要是其周边被水库包围,生态环境保护比较重要。由此,在市政府发展规划中,石岩街道被定位“生态石岩”、“绿色石岩”。由此也限制了石岩街道经济的发展,尤其是工业经济的发展。

  在石岩街道中再寻找出贫穷的社区,官田村就算一个。官田村紧邻石岩街道中心区域,在石观公路一侧,交通极为便利。从其所处的位置来说,很难把它与贫穷社区联系起来,只有深入其中,与其村民交流,才能感受到官田村民的贫穷。在村民的眼里,贫穷是相对的,与过去的生活相比,村民已经过上了好日子,但是与石岩其他社区的居民相比,就非常穷了。

  从石岩街道中心区转向石观公路,两个红绿灯之后,就可以看到官田村。石观公路两侧,修建的民房已经达到六七层高,各种商业在路两边集聚。从外表来看,很难看到这里的贫穷。沿着小路转向官田老村,看到的是另外一番场景。新建高层私房与破旧的一层瓦房相互交错,村周边被现代化的高楼所包围,村民以及外来打工人员在村前鱼塘边修建的亭廊内打牌,一幅生活安逸的场景图。

  官田村旧时称官田堡,后来更名为官田围,官田村。村庄已经有300多年的历史,属于多姓杂居的老村。有邱、郑、叶、黄、邓等姓氏。人口有1300多人,其中叶姓人口占有80%左右,是石岩街道名副其实的大村落。

  根据历史记载,官田村的来由是清朝年间曾有五位官员来过此地,因此称为官田村。有官员在此居住,此村的地理位置就比较优越。这个占地面积约4平方公里的村落,建在一个坡度不高的山脚下,房屋一排排依次往后山建造,村后的山名为“柠檬岽”,山腰为村民的果林,种有大叶榕、石蜜树、杨桃树等。因为果树较多,村民也称后山为“树山”。村前村民挖了一口池塘,用来养鱼,同时也兼作消防之用。再往前,就是大片的水田地,靠着石岩河的滋养,水田肥沃。

  正是因为依山傍水,官田村成为风水宝地,人口发展较快,成为石岩街道较大的村庄,并向外延伸出了上下屋村、石龙仔村等。

  在现任村居委会主任兼村股份公司董事长叶鹤鸣眼里,上个世纪80年代,村前的大路还都是泥土路,村民主要靠种地为生。

  “除了稻田之外,村民还在山上种青梅,当时青梅的收购价格比较高,比种荔枝树挣钱多”。在叶鹤鸣的童年记忆中,放学之后,就帮着父母下地干活,当时的官田村还是延续着几百年的传统耕种方式。石岩河河水非常清,小鱼在里面游动,几个顽皮的村娃在河中捉鱼、游泳。

  随着人口的不断增多,村民的田地却没有增加,村民的生活依赖着土地。“这些都是客家人,有着生育的传统,多孩的家庭,也让官田村很难富裕起来。”

  “土地分田到户,村民之间的贫富差距就开始拉大,富裕的家庭有在香港工作的亲戚接济。贫穷的家庭多是依靠农田为生,并且养育孩子较多。”陈鹤鸣分析说。

  地租经济的拐点

  上世纪90年代,村民建设新房多是四层楼,村民分到的钱用来新房建设。村民的收入也增加了租赁部分。不过这种发展模式,过了几年之后,就碰到了弊端。官田村的土地是有限的,村集体经济没有修建工业厂房,村民就少了村股份公司的分红。

  上世纪80年代末,兴建工业厂房的浪潮也顺延到了官田村。村干部们开始通过各种关系从香港招商引资盖房建厂。

  “当时修建的工业厂房都是村民的水田地,多是靠着路边建设。村里没有钱修建厂房,就把土地出让50年,收取地租。”从此,村民开始“洗脚上田”,进入企业当厂长或者工人。村民从征地中尝到了甜头。“当时征地收取的租金也都是分户到人,村委并没有保留资金发展厂房经济。”

  据叶鹤鸣介绍,当时村内仅有的固定资产就是在工业区内修建了一栋占地500平米,共计1500平米的厂房,用来出租。

  这种出租土地的便捷方式,不需要承担风险,村民可以直接享受到租地的收益,这种模式在村民中受到欢迎。村干部开始不断地加大引资力度,吸引着更多的港商来投资。几年不到的时间,村周边的土地上相继出现了几个大的工业厂房。

  在租地的过程中,村民的收益无疑是最大的,与当初的种地相比,突然增加的地租让村民及早开始修建新的房子。在这样的大背景下,官田村开始了新村建设。

  “当时的新村就在村前面,石观公路的一侧,一户一处宅基地,规划建设得比较好,宅基地之间的间隔都是很标准的,可是后来的建设过程中,并没有按照最初的规划执行。”叶鹤鸣介绍。

  上世纪90年代,村民建设新房多是四层楼,村民分到的钱用来新房建设。村民的收入也增加了租赁部分。

  不过这种发展模式,过了几年之后,就碰到了弊端。官田村的土地是有限的,村集体经济没有修建工业厂房,村民就少了村股份公司的分红。

  此外,对于官田村来说,土地还有另外一部分被政府征收,用作修建公共设施。比如官田派出所、石岩影剧院等。

  “当时政府征地的地价非常便宜,一亩地才3000多元。”叶鹤鸣介绍当时官田村土地征收的过程。

  上世纪90年代,是官田村土地大征收的年代,土地资源又多以地租或者永久征收的方式被占用,村委作为村集体资产的管理者,并没有借助征地的过程实现滚动式发展。

  “从现在的情况来看,当时村委征地之后,应该留有一部分资金,用来修建工业厂房,这样就能实现村民的分红,可是当时作出这样的决策是比较难的,官田是个大村,人口众多,意见很难统一,加上当时的村领导难以有预见性,照顾村民的眼前利益,使得村集体经济丧失了发展良机。”叶鹤鸣认为,官田的当时情况和其他村庄是一样的,是时代发展大趋势下的一个必然。

  租赁厂房遭遇招商困境

  横坑工业园作为村委自建工业区,终于各方面筹资建设完成,眼看着收益就要到手,却遇到了国际金融风暴,厂房出租面临着危机,同时原来入驻的企业工厂,面临着关门迁厂。工业园区的错峰用电,每周固定停电三天,也让很多企业无法生存下去。

  叶鹤鸣2002年当选村股份公司董事长,他接手时,村股份公司的年收益有500多万,对于一个上千人的大村来说,这点资金是比较少的。

  根据当时的分红,本地户口的年龄超过18周岁的年分红1000元,低于18周岁的分红500元,此外每个月村民还会有50块钱的粮食补助卡。

  “当时村里的收入主要有几个部分构成,一是出租土地的工缴费,二是自建的工业厂房租赁费,三是沿石观路修建的商铺等,每月村股份公司实现收益共计40多万元”。

  记者了解,在上世纪90年代初,官田村还是最早进行房地产开发的村庄,在石观公路一侧,官田村委修建了占地面积8500平米的官田花园,部分房屋卖给村民,沿街的商铺则用来出租。

  随着工业经济的发展,等到官田村土地被征收完毕之际,官田村委认识到了土地的重要性,开始筹划着自建工业厂房,并用来招商引资。

  在叶鹤鸣接手的2002年,官田村仅剩的一块土地横坑工业园正在规划建设当中,此工业园占地两万多平米。村股份公司开始实施分阶段开发。

  “修建横坑工业园,共分三次从银行借款,第一次是1000万,第二次是500万,第三次是300万,共计1800万元。当时村委没有建设资金,就让工程队垫资。”

  叶鹤鸣当董事长期间,最为重要的事情就是续建横坑工业园,到了2008年,工业园所有厂房建设完成,共有6栋。

  在2004年,深圳市推行城市化进程。官田村所剩的果园、可利用的土地全部转化为政府用地。正在开发的工业区则保留了下来。

  村委没有建设资金,主要受到官田小学的影响。据悉,1997年,区、街道、村委三级合作共同修建新的官田小学,占地面积4万平方米。征收村民不少水田地,小学投资共计1800多万元,村委和政府供计筹款1000多万元,从银行代款500万元左右,这笔贷款村委2004年才还完。

  2004年之后,小学被政府征收,补偿费用才是10%的投资经费。此后,当村委开始修建工业厂房时,城市化转制,政府又开始要求村股份公司为村民购买社保。

  “社保2004年,村每月承担的费用是7.9万,一年就是80多万的开支,每年社保都会按照一定的比例进行提高,目前社保费用已经达到了250万元。”

  “村民的社保,是村委代缴的,原来每月发放的50元补助也停止发放,转化为社保费用。”

  “股份公司挣钱在增加,开支却在不断增大,这也就是股份公司为何一直处于零分红的状态,入不敷出呀。”叶鹤鸣无奈地说。

  更让叶鹤鸣感到时运不济的是,横坑工业园作为村委自建工业区,终于各方面筹资建设完成,眼看着收益就要到手,却遇到了国际金融风暴,厂房出租面临着危机,同时原来入驻的企业工厂,面临着关门迁厂。工业园区的错峰用电,每周固定停电三天,也让很多企业无法生存下去。

  “那段时间最为难熬,厂房挂出去了一年才招商完成,厂房租金10块钱一平米,按照现在的市场价已经可以涨到十五六块钱了,不过当时签订的合同都是固定的,又都是长期合同,很难再进行改变。”

  目前,官田村股份公司还在承受着银行还款的压力,“估计还有三四年才能还清”。

  期盼城市更新

  “历史的发展机遇已经错过了一次,幸而保留了大片的工业用地,未来村股份公司的发展将在旧工业用地上进行发展。”叶鹤鸣给记者算了一笔账,目前官田股份还有两块土地可以进行开发利用,一块是简龙坳工业区,此工业区正在搞征地工作,另外一块位于横坑工业区周边,预计这两块地都将改造为商业用地。

  在石观公路的一侧,是官田最早开发的工业园区,占地面积11万平方米。记者在采访的时候发现,此工业区已经被列为旧改项目。目前工业区道路的两侧建筑物已经拆迁完毕,工业厂房全部搬离,大片的空地已经腾出来,上面堆满了工业垃圾。

  走在工业区内,很少看到过往的行人,只有个别的捡垃圾者在游逛。在一栋旧工业区墙面上,已经印上了“官田旧改”的红色字样,以及一个“拆”字。

  官田旧改项目在2006年的时候就纳入了市规划局年度计划规划编制内。此项目的改造旨在改善社区经济结构,盘活旧村的土地资源,改变居民的生活环境,提升物业价值。不过项目推出后,一直进展缓慢,这也造成了工业区周边的村民抢建的风潮。

  去年底旧改项目正式被政府立项,进入到实质性的拆迁工作。叶鹤鸣介绍,官田旧改项目由源益达股份合作公司(一级股份公司)进行主导。官田股份公司参股运营,占20%的股份。

  官田旧改项目是石岩片区最大的一个旧城改造项目,此项目预计将引开发商进驻,改造成为面积达20多万平米的石岩最大商业中心区。这一项目得到了居民的拥护,征地工作已经完成了80%,动工建设日期也为期不远。

  类似于此项目的开发模式,在叶鹤鸣看来,未来官田的发展出路就在于城市更新项目,在旧工业区或者旧村改造方面做文章。

  “历史的发展机遇已经错过了一次,幸而保留了大片的工业用地,未来村股份公司的发展将在旧工业用地上进行发展。”叶鹤鸣给记者算了一笔账,目前官田股份还有两块土地可以进行开发利用,一块是简龙坳工业区,此工业区正在搞征地工作,另外一块位于横坑工业区周边,预计这两块地都将改造为商业用地。

  “我们没有资金进行建设,预计引进一个开发商,通过合作的模式,修建一栋商住两用的建筑物,在开发之前,确定开发商要给村股份公司固定的商业面积用来出租。”

  为何不自行开发,这样产生的效益会更大?叶鹤鸣给出了答案。“村委没有开发资金,如果从银行贷款,一个新项目从立项到建成,中间政府审批环节过多,如果一项出现卡壳,整个投资占用资金将会很大,风险也比较高。”

  如果让开发商进行建设,不仅省去了各种跑腿报建的工作,在股东大会上还很容易获得通过。

  “股东比较多,风险投资太大的项目,村民一般都不会同意,只有进行物业租赁这种没有风险的投资,才能征得所有股民同意。此外,请开发商进驻,必须出让一定的利润。”

  在叶鹤鸣心中,对于租赁商铺有一盘明细的账单。只要在一块土地上确定了固定的商铺面积和一定的物资补偿,对于村委来说,一个项目的开发就可以带来上亿元的效益。而风险却相对很小,并且村委不用过多的担心项目开发,一切报建手续均有开发商搞定。

  政策帮扶的困境

  “政策门槛太高,与村股份公司的实际情况不符合。村委目前最需要的政策就是政府放开土地管制,允许在自有的土地上进行建设。而目前村委修建任何建筑物都有可能成为‘违建’,阻碍了村股份公司的发展”。

  叶鹤鸣期待着旧改快点实现,村民们也在期待着旧改的实现。对于官田村来说,土地不处在生态控制线内,并且靠近街道中心区,商业开发价值比较大,并且商业租金又比较高,很快就可以让村民的分红大幅提高。

  不过官田的旧改项目都是处在起步阶段,等到收益的那一天还不知道什么时候。目前官田股份依旧处在贫穷的状态,村民的收入与其他社区的收入差距也越来越大。

  对于官田股份公司面临的情况,记者从石岩街道办获悉,今年的十一月份,一份《关于印发石岩街道帮扶欠发达社区股份合作公司发展工作方案的通知》让官田股份看到了政府帮扶的身影。

  据了解,此文件主要是促进石岩街道股份公司尤其是欠发达社区的股份公司(去年人均集体有效分配在3000元以下)帮扶,实现石岩街道村民共同富裕。按照此文件的目标,从今年开始将通过实施多项帮扶措施,经过三年的努力,实现社区股份公司基本“脱零”,欠发达社区股份公司人均集体有效分配增长30%以上,改变其落后的面貌。

  根据石岩街道帮扶工作组名单,石岩街道零分配和欠发达股份公司均有区帮扶挂点单位和街道帮扶工作组。以官田股份为例,其帮扶挂点单位即为石岩街道办。其他的则有区住宅局、区民政局等部门。

  在石岩街道帮扶股份合作公司发展措施分解表中,共计列出了17项帮扶措施,以及具体内容,包括具体扶持资金及上限。文件背后还附有帮扶项目设计及帮扶资金申报范例。以贷款贴息为例,3000万元贷款,按照银行贷款基准利率6.9%计算,第一年利息支出约207万元,根据相关文件,公司可获得3年共计500万(上限)的贴息。此外还有购置物业补贴,发展商贸旅游补贴、旧改物业经费补贴等。

  此文件颁布后,石岩街道已经召开了相关的会议,各股份公司负责人也均人手一份,进行详细解读。

  尽管政府制定的政策比较完善,但是在叶鹤鸣看来,享受到文件中的帮扶却比较困难。

  “政策门槛太高,与村股份公司的实际情况不符合。村委目前最需要的政策就是政府放开土地管制,允许在自有的土地上进行建设。而目前村委修建任何建筑物都有可能成为‘违建’,阻碍了村股份公司的发展”。

  此外,叶鹤鸣还表示,目前村股民较多,在进行新项目决策时,遇到有风险的项目很难在股民中通过,村民不愿意承担风险,就阻碍了很多新项目的的开发。“即使看到了有挣钱的项目,想在股民中通过,就很难”。

  对于如何让村股份公司转型,除了发展物业租赁之外,叶鹤鸣看不到有什么方式能够促进股份公司进行转型升级。未来股份公司的发展还是寄托在土地的二次利用上。

  摄文 南方日报记者 丁侃

  摄影 南方日报记者 何俊

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