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“三座大山”压房企加速降价求生

发布时间:2011年10月27日 01:31 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报


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  持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。截至10月26日,已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水161亿元;存货6590亿元,同比激增2000亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为,在调控政策持续趋紧的情况下,不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力,大型房企降价促销或成主流,并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

  惨淡

  “金九银十”破灭

  继惨淡“金九”后,进入10月,楼市成交持续走低,多数城市10月周均成交较上年同期大幅下降,“银十”已成“铁十”。中国指数研究院统计显示,延续此前两周颓势,上周监测的35城市中,28城市楼市成交量同比下降,8城市成交量跌幅在50%以上,其中长沙同比跌幅最大,达到76.43%。其次是扬州,同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌,其中深圳跌幅最大,达65.03%,其次广州、成都和上海同比下降幅度也皆超过50%。

  国泰君安最新一期住宅周报也显示,上周33个主流城市一手房销量单周整体同比下降43%,其中一线城市下降42%,二线城市下降37%,三线城市下降58%。一手房销量年初至今整体累计同比下降5%,其中一线城市下降13%,二线城市上升2%,三线城市下降10%。

  连续走低的成交量令楼市库存激增,国泰君安住宅周报显示,15个典型城市一手房整体平均可售面积环比略升1 .5%,同比上升40%,相比2010年4月低点上升58%。去化时间上,目前15个城市的一手房平均去化时间从年初的7个月上升至17个月,环比上升2%,同比上升156%。

  这在北京、上海等一线城市表现得尤为明显,据链家地产市场研究部统计,截至10月24日,北京住宅期房库存达到7 .97万套,比调控初期增加1 .6万余套,增长幅度达到27%,比年初增长13%;现房库存量达到3.78万套,比年初增长16%。中原地产统计显示,10月初上海住宅可售达到了61219套,同比3月初43528套上涨接近2万套。

  “链家地产”首席分析师张月接受《经济参考报》记者采访时说,当前库存压力与2008年市场相似,但有很大不同。2008年,销售压力仅仅持续大约半年的时间,而后成交开始回暖,2009年实现突破性上涨,快速消化了市场房源。而在目前调控政策下,房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。她认为,市场短期之内难回暖,成交将长期维持低位,无论是二手房还是新房面临同样消化库存的压力。

  吃紧

  70家上市房企存货激增2000亿元

  与低迷成交高企库存形成叠加效应的是,房地产开发商资金链愈发吃紧。W IN D统计数据显示,截至10月26日,按照申万一级行业分类,已有70家房地产类上市公司公布了2011年三季报。从资产负债率来看,70家房 企 的 平 均 资 产 负 债 率 达 到 了63.8%,较去年同期的62.0%有了进一步的上升。70家房企中,有44家出现了资产负债水平上升的情况,而资产负债率达到70%以上的已经达到了29家。

  在龙头企业中,万科的资产负债率达到了79.0%,同比上升7%;金地集团则达到了74.9%,同比上升4%;招商地产则达到了67.0%,同比上升7%。

  与此同时,这70家房企三季度的经营性活动现金流量净额已由去年同期的52.8亿元缩减至目前的-108.8亿元,大幅缩水161亿元;其期末现金及现金等价物净增加额则为-75亿元,较去年同期的195亿元缩水了270亿元。其中,万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的83亿元缩减至-53亿元,缩水164%;金地集团则由31亿元缩水至15亿元,缩水51%。

  而从存货指标来看,W IN D统计数据显示,在有可比数据的68家企业中,三季度末的存货已由二季度末的6130亿元进一步上升至6590亿元,较去年同期的4569亿元大幅上升了44%。其中,万科、金地集团和招商地产的存货分别上升了57%、39%和32%。

  根据链家地产市场研究部统计,三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿,同比上涨34.5%,环比下降25.9%;净利润12.31亿,同比上涨30%,环比下降59%。除了龙头房企外,多家房企业绩出现大幅下滑的情况。其中,万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。

  张月认为,现阶段的调控相比去年已产生本质不同,不仅仅只是短暂影响房企的中低层面,大型房企也受到严重波及。而超半数的房企净利润下滑,基本奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。销售收入和利润的双下滑,对大多数资金实力较弱的中小房企而言,降价推动力将明显增强。

  趋势

  房企加速降价突围求生

  严峻的现实令部分房企开始降价促销加速回笼资金。自5月起,北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销,但仍局限于个别楼盘。9月初,杭州下沙区的部分楼盘开始大幅降价促销,拉开二线城市房价下行的序幕。

  中原调研结果显示,当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%,主城区成交均价从8月的21000元/平方米,已下跌至17000元/平方米,降幅近20%。除杭州外,成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中,成都降价幅度大部分在5%至10%之内,降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%,近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。

  无独有偶,国家统计局最新统计数据显示,一线城市房价涨幅已经连续3月止涨,特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近于零的数据拐点。近期绿地、保 利 、 龙 湖 等 多 家 大 型 房 企 在 上海、杭州、深圳、青岛的项目也开始降价销售。

  记 者 了 解 到 , 深 圳 开 发 商 在“十一”后集体降价促销。直接降价、特价房、一口价、加送装修、赠送面积、买房送黄金、买房送车等多种营销手段竞相亮相。

  其中,深圳龙华花半里项目9月4日开盘时,均价为17800元/平方米,而现在均价已下调到13500元/平方米。针对目前销售的“超低价”,花半里的开发商还曾以公开信的形式承诺确保补偿老业主。龙岗区中心城的壹克拉项目虽然没有降价,但其赠送面积却十分可观。销售人员告诉记者,“66平方米的房子可以送20多平方米,80多平方米的房子可以送30至40平方米。”

  世联地产华南首席分析师曹取说,“现在深圳楼市已经开始出现普遍的降价潮。新入市楼盘价格低于周边楼盘均价,加推的楼盘价格都低于前一批,尾盘也开始特价处理,一些楼盘价格已经下调了10%至20%。但是,受市场预期影响,购房者对此并不买账,成交量仍然没有上去。只有调到位了,成交情况才会好转。而在房价进入下行通道之时,往往要出现超调情况,购房者才会出手。”

  张月分析说,在当前时点上,价格下降才是加速存货出售的最直接方式,出于缓解滞销、资金保障的需求,未来大型房企降价销售或成主流,并且由于其市场引导作用,很可能引领未来楼市价格规模化调整。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说,在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下,基于对近期市场信心不足,年底开发企业会暂缓推盘步伐,购房者也会选择继续观望,因此楼市还将延续现有低迷之态势,整体成交量难于实质性回涨,成交价格将会出现下调,但下调幅度有限。

  中原地产市场研究总监张大伟也表示,本轮调控如果能够持续到明年,那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。不过,拐点的幅度可能会出现明显的差异,此前 上 涨 过 快 的 城 市 可 能 会 深 度 下调,但是在大部分区域,拐点的幅度不会过大。他认为,如果不解决货币超发下的投资渠道问题,楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看,在70个指标城市以外的其他 城 市 , 楼 市 依 然 存 在 “ 量 价 齐涨”的局面,所以调控需要维持现有力度不放松。

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