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广州一限价房项目“变身”商品房业主获暴利
保障房变“福利房”歪风须遏制
新华网广州9月30日电（“中国网事”记者黄玫、陈先锋）近日有网帖爆料称，曾是广州最早最大限价房项目的风神公社，补交地价“变身”为商品房，价格从原来的每平方米2800元飙升至6000多元，有业主公开对外出租、出售获得暴利。
限价房为何“变身”商品房？单位自建房会不会变相成为“特权福利房”？在大规模建设保障房的同时如何确保社会公平？新华社“中国网事”记者独家采访了楼盘开发企业和房管部门，调查限价房“变身”商品房的前因后果。
限价房“变身”商品房 业主获暴利
近日，限价房“变身”商品房事件受到网民高度关注。在GOOGLE里输入“广州限价房变商品房”，可找到约1130000条结果；在百度输入同样的关键词，可找到相关结果约1840000个。
多个网帖称：2006年11月由广州风神汽车房地产开发有限公司获得的首个“双竞三限”（竞地价、竞房价；限户型、限房价、限销售对象）限价房项目风神花园，位于花都区广清高速新华出口往西厂区附近，土地出让时，政府限定售价不得高于2800元／平方米。
2009年底，风神公社开盘，却摇身一变成了商品房。据称，风神方面向国土房管部门补交了地价，楼盘从此合法“变身”商品房。
在百姓网、58同城网等多家网站，挂有风神公社多宗房屋出售出租的网帖。“地铁口位置、升值无限”“地铁上、公园里”，挂牌售价一般在每平方米6500元左右。
焦点房产网上，网友“狡猾的小绵羊”提出疑问：“原来这里是限价房，不知道开发商用什么手段转性质变成了商品房，从定价2800元一直涨到现在的6000元，有人赚大了。”
凤凰网一名网友说：“从开建之初，面积限制就已经被打破，90平方米算小房，100平方米以上洋房比比皆是，还有靠山别墅，原来的限价房怎么建得这么豪华？”
限价房“变身”商品房的“前世今生”
“中国网事”记者9月28日来到风神公社所在地广州市花都区，调查限价房“变身”商品房的“前世今生”。
在风神公社附近，一幅“70万4房一步到位”的广告引人注目。走进小区，数十栋红色尖顶的高层洋房耸立着，不时能看见穿着制服的工人走过。销售人员告诉记者：“70万4房是几个月前拿出两三套做特价，早没了，现在均价在6500元左右。”
对于“限价房被出售”的传言，广州风神汽车房地产开发有限公司副总经理张晓辉叫冤：“我们是按照合法程序改变的身份，并不像一些人说的"用了什么手段"。”
“广州风神汽车房地产开发有限公司是企业工会出资成立的项目公司，成立时章程里就写明不以盈利为目的。2006年，公司出于促进企业发展、留住人才的需要，通过公开形式拿下了广州第一例限价地，用地面积25万多平方米，出让地价为36767万元，所开发的房子东风日产乘用车公司员工有优先购买权。”张晓辉说。
当时，业内把风神公社称为向东风日产职工“定向销售”。
风神公社的建设过程，正是广州市房地产市场风云变幻、价格波动极大的过程，也是广州市保障性住房政策剧烈变动的过程。两个最大的变数是，一，当时限价房购买资格，并未要求具有广州户籍，但到2008年，规定必须有广州户籍，这一政策变动把绝大多数东风日产职工挡在了限价房门外。二，当时地块附近的商品房与限价房价格相差不大，房屋质量还超过限价房，如保利的带装修房屋，均价不过3000多元。许多合资格的企业职工放弃购买限价房，转而在附近购买商品房。广州其他几个限价房项目，甚至出现购房者以种种借口要求退房。限价房政策陷入第一个尴尬期。
广州市国土房管局花都分局市场管理科科长魏健群跟踪了风神项目的整个转变过程。魏健群告诉记者：“当时这块限价地本来是东风日产公司的工业用地，转变用地性质后作为限价地进行拍卖。当时处于限价房的起步阶段，政策并不完善，2008年初广州市出台限价房销售管理办法，规定广州户籍人口才能购买限价房，但是东风日产公司大部分员工都没有广州户口。”
广州市国土房管局有关负责人说，2008年1月，广州出台《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》。对比政策出台前的“风神花园”项目等用地的出让公告、土地使用权出让合同和广州市的限价房政策，主要存在销售对象、户型结构和上市转让限制方面不一致。经过反复协商，开发企业拒绝接受限价房政策。
“在遭遇政策瓶颈后，风神地产公司向当地政府部门提出申请，要求改变限价房的性质，转变为商品房，得到了广州市有关部门的同意。”魏健群说。
2009年1月，风神地产公司签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，补交出让地价超过5400万元。
于是，限价房摇身一变成为商品房，不仅限价突破了，限户型也突破了。如今在风神公社，出现了限价房与商品房共存的局面：部分2008年以前以政府规定的价格购买的限价房，部分是项目“变身”后以市场价购买的商品房。适逢2008年后房价飙升，以小小的“补地价”，以及几年的“开发期”，业主和开发商都获取了巨大的利益。
建立“内循环”机制 防止保障房变“特权福利房”
随着保障房建设的大规模展开，单位自建保障房受到越来越多的网民关注。
网民“你情我愿”的想法颇具代表性：“不管风神变身的案例是否有特殊历史原因，往后越来越多的单位自建房需要进一步规范，不能让保障房变成福利房。”
广州大学房地产研究所所长陈琳说，几年前限价房出台的时候，有着特殊的定位，当时界定为有保障性质的商品房，主要是为了解决夹心层的住房问题。2008年楼市低迷，限价房遭遇尴尬，价格与商品房相差不多。在这种情况下，限价房通过一定程序转成商品房，程序上具有合法性。但是以后的限价房还能不能如此操作，需要政策进一步明确。
与此同时，常住非户籍人口能否享受保障房政策，也应该成为决策者未来需要考虑的问题。张晓辉说：“大部分制造业工人都不是本地人，保障房政策也应该惠及他们。但是，员工以优惠价买下的房子如果违规提前出售，事实上很难监管，需要多个部门进行配合。”
业内人士建议，单位自建房应该给予更明确的规范，避免保障房被一些人利用进入市场牟利，侵占国家资源。单位自建房的确权应以单位为主体，个人没有房产证，不能进入市场交易获利；而且没有商品房的人才能分配保障房，确保保障房的“保障性”。
“要建立保障房的"内循环"机制，明确保障房的具体涵盖范围；一旦列入保障房的范围，就要严格居住人群；即使有人退出保障房，这些房子依然要向特定人群分配。从限价房变身案例中我们应进行反省；保障的归保障，商品的归商品，两者之间的通道应该尽快封堵。”陈琳说。
广州市国土房管局有关负责人说，近年来广州坚持推行限价房政策，有效缓解了部分中等收入阶层的购房需求，一定程度抑制了同区域商品房价格过快增长，发挥了楼市“调节器”的作用。同时，限价房也是一项新举措，在政策执行中会遇到一些新情况、新问题，房管部门将本着高度负责、实事求是的原则处理好这些问题。
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