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深度降价不是孤立个案 杭州楼市下行进窗口期

发布时间:2011年09月11日 12:29 | 进入复兴论坛 | 来源:新华网


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  新华网杭州9月11日电(记者 王政)在持续的调控政策作用下,近日杭州楼市两楼盘出现“深度降价”,降幅达30%以上,成交均价、降幅均创2008年以来的新低。分析人士认为,杭州两楼盘降价不是孤立的个案,而是整个楼市走势的体现。

  杭州一般被认为是二线城市,不过,其楼市价格却是“不折不扣”的一线城市水平,其楼市动向往往反映、影响整个楼市的走向。杭州楼盘此番降价是否意味着一线城市房价下行进入“窗口期”

  杭州两楼盘价格“跳水”

  9月4日清晨,位于杭州下沙沿江大道的保利·湾天地售楼处门口,购房者排起了长队,保利·湾天地楼盘摇号选房在这里举行。保利此次推出的是酒店式公寓项目,不限购、不限贷,开盘即推出千人大团购,楼盘起价7280元/平方米,均价8900元/平方米,直降4000元。

  8900元/平方米的均价让下沙楼市价格直接“破万”——跌破万元大关,这一区域楼价上次“破万”——涨过万元是在2008年1月,经历43个月的价格走高后,这一区域楼市价格艰难“回归”。保利·湾天地售楼处的工作人员告诉记者,此次推出的是精装修楼盘,上千元的精装修成本包含在8900元/平方米的均价中。而其户型设计中的5.6米层高、客厅挑空形成了大量赠送面积,90平方米实际使用面积可达到120平方米,8900元/平方米的均价进一步稀释,实际均价更低。

  这样的“跳水”价格吸引了大量的购房者,528套房源在开盘当天几乎一“定”而空,预定率达到92%,成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量最高的楼盘。

  几乎就在同一时间,保利·湾天地的邻居楼盘世茂首府也传出开盘降价消息。世茂首府销售部负责人称,此次开盘的3号楼,以130平方米和160平方米户型为主,起价为7800元/平方米,均价10200元/平方米,平均降幅达2000多元。保利·湾天地和世茂首府降价无疑给杭州楼市投下一颗“炸弹”,今年楼市的“金九银十”让开发商感到“突然”的同时也感到阵阵寒意。

  “杭州楼市下跌已不是趋势,而是事实了。”住房网首席评论员丁建刚说。6月份的德信·中外公寓的开盘价即是一年半前的价格,桥西板块、临平老城的楼盘价格都出现了大幅下降,一些新开楼盘的价格下跌非常明显。

  “这些楼盘这么大幅的降价,并不是孤立的,而是整个楼市走势的反映。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示。

  博弈天平倾向消费者

  “此次降价幅度确实很大,降价背后显示楼市博弈的天平开始倾向消费者。”快房网首席评论员程伟明说。连续的调控政策让购房者观望情绪空前浓厚,北京、深圳和杭州等地楼市今年以来普遍出现了成交量萎缩、库存攀升的局面。中国指数研究院9月初公布的数据显示,北京商品房1-8月总成交面积624.44万平方米,同比2010年下跌12.80%,深圳、杭州楼市也均出现环比下跌。

  杭州当地的透明售房网数据显示,9月5日,杭州主城区库存为34052套,超过8月13日的33526套,再创历史最高纪录。在8月13日前,主城区库存最高记录为2008年12月20日的32423套。年初限购政策实施以来,开发商“托市”意图明显,即使成交量萎缩也坚持不降价,楼市总体呈现“量跌价滞”的局面。7月、8月以来,中央连续多次强调楼市调控的决心、方向、力度不变,8月25日,第一个二、三线城市限购令在浙江台州“落地”,楼市下跌预期弥漫。

  台州限购令宣告二、三线城市限购时代真正来临,很多开发商“转战”二、三线城市规避限购的策略落空,开发商对楼市的预期逐渐改变,“楼市调控近期不会改变”成为开发商的共识。资金紧张也成为很多开发商的隐忧,不光中小房企资金紧张,即使上市房企也存在资金周转不灵的情况。滨江集团的半年报显示,2011上半年经营活动产生的现金流量同比下降21.66%,广宇集团这一指标的下降为162.82%,而莱茵置业则下降709.81%。“经历了半年多的低成交量,开发商资金链正在经受严峻的考验,一些开发商急需回笼资金。”程伟明说,“在此情况下,区域内的同质楼盘、物业之间开始竞争,谁先降价,谁就能先‘走量’,解决资金问题。”

  今年以来,小幅的降价、打折、“存就抵”优惠屡见于杭州楼市,不过,这些“羞羞答答”的优惠已经没有“号召力”,不能吸引购房者了。“在持续的调控政策下,购房者对房价下跌的预期逐渐明朗。没有大幅的、实质的价格下降,购房者一般不会出手。”程伟明说。

  就在保利·湾天地之前,杭州多个楼盘降价开盘,然而购房者却不为所动,8月6日低价开盘的丽晶湾到目前为止,销售率只有39.2%。保利·湾天地和世茂首府的降价带给开发商一个不愿接受、但却不得不接受的事实:要提高成交量,唯有直接降价,而且降价幅度还要足够大,零零碎碎的降价已经不能“打动”购房者了。

  楼市下跌存变数

  在经历了上半年的低谷,7月、8月的挣扎后,进入9月,杭州楼市率先由保利·湾天地和世茂首府两楼盘发难,楼市价格“跳水”,讨论已久的楼市拐点真的来临?8月以来,一线城市房价出现了不同程度的松动,北京通州、杭州下沙等区域房价下降明显。“这些区域在前两年的炒作下楼市疯长、投资客云集,现在开发商、投资客最先出手的肯定是它们。”程伟明说。

  曹旭东表示,此次保利·湾天地和世茂首府降价具有标杆意义,是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来,房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段,现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。

  房价下跌的行情最先出现在房价脆弱、敏感的中心城市外围,然后向中心区域传导。丁建刚分析道:“中心城区的房价走势则比较复杂,由于限购政策的作用,一些楼盘降价并不能换来成交量,开发商可能会选择不降价,然而在楼市调控作用下,房价下跌是必然的。”

  不过,曹旭东等专家认为,房价进入下行阶段,并不意味着调控目标已经达成。“如果房价‘合理回归’的目标是大部分城市确定的房价涨幅不高于GDP增速,那么这一目标到年底各地肯定都能达成。”曹旭东说,“如果是让老百姓真正感受到房价‘合理回归’、买得起房,那这一目标的达成还有待时日。”

  “这些供应量大的郊区板块的大幅降价如果被市场认可,其再降价的可能性就很小了。”丁建刚说,加之中心城区楼市降价的阻碍因素和房产的消费投资双重属性,楼市价格下跌的趋势仍存在变数。

  因此在此轮难得的楼市下行“窗口期”,宜综合运用多种调控手段,使区域板块的价格下降传导到整个楼市,引导楼市价格“回归”,确保楼市“供需基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定”的调控目标达成。

责任编辑:侯永胜

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