　　本报讯上个月，怀柔作为落实《北京市物业管理办法》的试点启动，将实现业主一卡通发放全覆盖、业主大会成立全覆盖等，今年9月中旬全市推广。

　　昨日，记者从市住建委和怀柔住建委了解到，首批业主大会将于近日领取登记证书，业主大会将首次成为一个实体组织。

　　据怀柔住建委相关负责人介绍，怀柔有200多个小区，试点前已有40%多成立了业主大会，这些小区经过培训后都已具备了领取登记证书的条件。而此前没有成立业主大会的100多个小区中，也已经有6个小区基本完成了业主大会的成立，“近日我们就将选取首批小区，办理发放登记证书。”

　　怀柔将对业主大会备案、登记、刻章、领取机构代码实行一站式办公，整套程序大约40分钟就可办理完毕。

　　本次试点中，怀柔还将实现业主一卡通全覆盖，全区4万户业主均将领到业主一卡通。从前日起，已在18个小区集中发放1万张。领取一卡通后，通过网站或电话就能投票表决小区的公共事务。

　　怀柔住建委相关工作人员提醒，今后二手房过户时，该业主一卡通也将随房屋一并转移，在办理房产过户、实行网签前，要先办理一卡通过户，方能办理房产过户。

　　释疑

　　1 业主大会登记后能做什么？

　　业主大会将成为对小区公共部位、共有设施管理的主体。市住建委物业服务指导中心主任王颖称，过去业主大会没有登记，只能委托业委会与物业公司签订物业服务合同。而出于担心法律效力，物业公司还要与每个业主签订一份合同。登记后就可以直接由业主大会与物业公司签订合同。签订前，由全体业主共同决定服务事项和收费标准。物业公司则不再与每个业主分别签订合同。

　　能独立对外经营公共部位？

　　王颖称，公共部位的经营，比如电梯广告等，过去业主大会没有登记，无法开发票，因此公共部位的经营只能委托开发商或物业公司与经营公司签订合同，再分成收益。业主大会登记后，可直接找经营公司来经营这些项目，公共部位的经营收益也可以全部归到业主大会账户中。

　　今后业主物业费将交给谁？

　　业主大会登记后也要承担管理责任。比如今后没有单独物业费的概念，而是业主共同管理资金，业主共同管理资金包括物业费、专项维修资金等。业主大会成为了实体组织，由其选聘物业公司，支付给物业公司费用，物业费也就应由业主大会来负责收取。同时，业主大会也要尽到对小区公共部位和共有设施管理和维护责任。

　　业委会是决策管理者吗？

　　过去业主大会没有成为实体组织，小区公共事务是委托业委会来管理。这就有可能形成一个误区业委会是小区管理者。“这是不对的，全体业主才是整个小区的主人，业委会只是一个执行机构。”王颖说，业主大会登记后，就相当于股东大会，是小区最高权力机构，业委会则是执行业主大会决议的董事会，公共事务要依据业主大会的决议来执行。

　　案例

　　业主大会可起诉欠费业主

　　怡成花园是怀柔问题比较多的一个小区。3年前成立了业主委员会，决定不要物业公司，物业费由业委会收。头一年，业主们缴费情况还比较好。但由于业主和业委会之间出现了矛盾，欠费的越来越多，今年没交物业费的已有70多户。因拖欠电费，还面临着停电的处境。

　　近期，业委会将部分欠费的业主告上法院。但由于业主大会还不是实体组织，无法作为主体来诉讼。因此即便是想起诉，也面临着法院不受理的难题。

　　市住建委物业服务指导中心主任王颖表示，业主大会登记后就成了实体组织，有民事行为能力。业主大会可以作为原告，起诉侵犯业主利益的行为。同样，如果业主大会侵犯了别人的利益，也可以作为被告起诉。

　　今后修房钱握在业主手中

　　富乐公寓是个老小区，业委会主任寇福生说，2003年不少顶楼的屋顶漏水了。本该动用住宅专项维修资金修理，但账户却一片空白。去政府部门查询后才知道，维修资金当初交给了开发商，而这笔钱一直扣在开发商手中。如今开发商已经注销了，资金也没了下落。

　　市住建委副主任张农科表示，此次怀柔试点中的“专项维修资金归集全覆盖”就是要解决这个问题，所有住宅项目都将全部归集专项维修资金。业主大会成立后，维修资金将划转至业主大会专用账户，并直接存入每个业主的一卡通中。经业主表决后，业主大会可以方便地使用维修资金。

　　同时，过去放在产权单位、开发商手中的维修资金将全部追回归集。即便是已经注销的开发商，也要找到母公司或债权单位，将维修资金归集。

　　本版采写/本报记者马力