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2011年房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会实录

发布时间:2011年05月05日 16:36 | 进入复兴论坛 | 来源:中国网

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2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现场。中国网 张琳摄

  中国社会科学院于2011年5月5日在社科院学术报告厅,由社科院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合举办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,并发布《中国房地产发展报告No.8》,以下是发布会实录。

  谢寿光:

  尊敬的李扬(专栏)副院长,各位领导、各位专家,新闻界的朋友们,女士们、先生们,大家下午好。

  由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在开始,出席今天会议的专家和领导有:中国社会科学院副院长李扬教授;中国投资协会会长、国家发展和改革研究会投资研究所原所长张汉亚教授;住房和城乡建设部政策研究中心王珏林副主任;中国社会科学院城市发展与环境研究所潘家华所长;国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员;商务部国际贸易经济合作研究院梅新育(微博专栏)研究员;中国社会科学院财政预贸易经济研究所研究室倪鹏飞主任;中国社会科学院金融研究所金融市场研究室尹中立副主任;中国社会科学院城市发展与环境研究所张新平书记;中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国研究员。

  谢寿光:

  房地产是当下中国社会的一个热门话题,从今天媒体出席的程度也可以看到,这个时候最需要的更多的是理性的声音和对房地产市场以及房价进行科学分析,中国社会科学院对房地产的研究有好几支队伍,其中城市所这支队伍是最早以蓝皮书的方式发布年度性研究报告,现在这个时候,信息量巨大,但是专家在这个问题上的研究成果对于理性的引导中国房地产业的发展以及解决今天国人的住房需求,应当说具有重要的参考价值。

  谢寿光:

  一年一度的《房地产蓝皮书》发布会,都会在媒体中引起巨大的反响,同时一些研究的观点和对房地产市场的走势以及房价的判断也会引起巨大的争议,今年这部最新的《房地产蓝皮书》是我们城市所的专家、研究团队经过长期连续性的观察、判断所得出的结果,它作为蓝皮书里面重要的一部,这个成果和今天出席会议的专家以及媒体的分享。

  首先有请中国社会科学院李扬副院长讲话,大家欢迎。

  李扬:

  尊敬的各位来宾,各位媒体的朋友们,女士们、先生们下午好。非常高兴能参加由我们院城市发展与环境研究所主持,由我们社会科学文献出版社出版的《房地产蓝皮书》新闻发布会。正如刚刚谢社长所说,房地产问题是当今中国几大热点的问题之一,之所以长久被人们所热议,确实因为它非常复杂,复杂在影响因素非常多,同时面非常广,还有一个复杂是影响的时间非常长,所以对这个问题需要有多方面的研究,这样的研究成果问世应该是非常值得欢迎的。

  李扬:

  这么复杂的问题,今天的致词里面不可能说很多,可能有一些朋友知道,我本人在中国是最早研究房地产市场的研究人员之一,在90年代初期就开始研究,我还出过一本书,对于我国房地产的制度的演化有一些了解。正因为了解,最近这几年来,我在公开场合,特别是面对媒体的时候很少说。有一次在中央电视台说到宏观经济的时候,主持人一定要让我说一说房地产,我只说了一句话,我说这个市场已经变得非常无聊,所谓无聊就是大家各执一端,并且都是依据不可靠的数据在说,有时候是道听途说的一些数据在说。所以要解决我国房地产的问题,要使得中国的房地产市场长期健康持续的发展,在我自己看要做的是大量的基础性的工作。有几个前提性的问题需要再做一些比较透彻的分析,而且要获得共识。

  李扬:

  第一,对于中国目前房地产市场的状况要有一个科学的基本判断。现在媒体给人的一种感觉就是这个市场已经坏得不得了了,充满了陷井、充满了欺诈、充满了对于低收入者、对于工薪阶级的不公平,充满了不光彩、不能够安定民心的事情。但是我们应该看到,就是这样的房地产市场,使得中国人均居住面积从改革之前,我印象是人均3.7平米,到今天人均30几平米,从改革之前,除了农村人有自己的房子,城里人基本没有自己的房子,当然这个数据没有很好的调查研究,只是听一些媒体传,中国自有房率百分之八十几,也没有那么多,但是有相当一部分人拥有自己的住房,这个成绩无论如何都不能否定。现在有一种取向,否定这几年以市场化为基本取向的房地产市场的改革希望回归国家、政府大包大揽的体制中去,我觉得这肯定是错误的。对于这个问题,我觉得我们还是在研究中国房地产市场,要有稳定、科学、客观的判断,应该说它的功劳非常大,只是说在这样发展的过程中有一些偏颇,有一些问题事先我们没有考虑到,或者考虑不周到,在解决了一些问题的同时产生了另外一些问题,因此对这个问题有历史的观点、有全面的观点、科学的观点,而不应当通过激愤或者很莫名其妙的感情来研究这么复杂的事情。这是我想说的第一点。

  李扬:

  第二,我们要对这段历史有一个分析,昨天在财贸所有一个房地产的课题,我讲了八个方面,我们既要知道今天中国房地产市场是这个状况,也要知道昨天是什么,要知道它是如何过来的。如果想纠正目前这样一种状况,就要知道当时它为什么走这条路,为什么走这条路上产生了新的问题。如果跟年纪大一点的人可以交谈,但是跟年轻人谈这些事情,他们不了解。中国的房地产改革如同其他的改革一样,基本上是在过不下去的情况下才启动的。就房地产市场来说,基本上大家都觉得在传统体制下已经很难享受到应有的住房,依靠传统体制解决不了日益增加的人口和日益增加的住房需求的时候,就要改革。

  我记得不错的话,最早改革的方针用三个字概括,叫做“租、售、建”。所谓“租”就是提租,非常低的租金,这个租金低到不能维持简单维修房子的时候,更不要说通过租金来回收成本。收到这个租金都不能使得房子得到维护,所以提租是必然的举动。“售”就是卖房,那时候在80年代末、90年代初期,提出了把一些房子卖掉,背后就包含市场化改革、货币化分房的思路在里面。第三叫“建”,所谓建就是建设,因为房子不够了,人均三点几平米,所以要大力推进住房的投资,要建设新的住房让大家能够逐渐满足自己的住房需求。

  李扬:

  从实际推行的情况来看,因为当时市场刚刚改革,大家知道中国的改革正式确立走社会主义市场化道路这样一个改革方向是在92年。“租、售、建”三字改革方针也大约在那个年代前后提出的,大家还不知道是什么市场,还不知道搞成什么市场,还不知道市场经济条件下我们的收入、我们的生活会受到什么样的影响。所以我的印象当时提租遭到了大家强烈的抵制,大家不愿意。有一个省讨论提租提几分钱讨论了两年,最后是无疾而终,都不愿意。所谓建,又没钱,因为当时在90年代初期中国还不像今天,有大量的储蓄,银行有大量的存款,我们还持有三万亿美元的外汇,钱比较充裕,甚至到了流动性过剩的程度,没有钱,而盖房子需要大量的钱,因此为建设住宅筹集资金是非常头疼的问题。当时财政没有钱,大家知道90年代是中国财政状况最差的时候,财政占GDP的比重1%-10%以下,今天预算内是百分之二十几,加上预算外和一些基金收入是百分之三十几,如果按照财贸所的估计,加上政府一些收费等等,占GDP的百分之四十几,不可同日而语。所以今天政府说我们居民、企业提出什么样的要求,政府尽可能满足,汶川地震这么大规模的投入重建,现在经济发展了,经济翻了好几番,有钱去做这些事情了。

  李扬:

  90年代初期,中国财政最困难的时候,年年赤字,而且是硬赤字,县级财政几乎无一不赤字,今天我们县上也有问题,咱们今天的县级财政也出现了赤字问题,今天的情况和那时候的情况没法比,那时候没有钱。居民的钱呢?90年代初期我们居民的收入水平有100多块钱这样一个水平,企业没钱,企业长期大面积的亏损,因为企业改革还没有正式推开,所以“建”是一句空话,租、售、建三字方针,售可以同时解决很多问题,不就是卖吗?当时已经开始改革了,已经有一些人富裕了起来,有人买,卖了以后房子是谁的呢?我们传统是直管房和自管房,自管房就比如是中国社科院的房,卖了之后是中国社科院得钱;而如果直管房卖了以后是市政府的钱,总之是大家都很欢喜的事情,所以卖房是当时唯一能够推行的事情。

  李扬:

  但是今天为什么翻这些老古董呢?就是说我们到今天大家在批评中国今天的住房市场,只是卖、只是商品房,商品房的发展是过度的,要考虑当时是怎样起来的,当时只有卖房一个途径,卖了房回头有钱就可以盖房,所以售和建的问题都可以解决。就是这样一个历史的一个轨迹导致我们今天几个市场的重大缺陷:一是非常偏颇于市场化的卖房机制,与此相关的开发商、土地财政等等都有关。第二个缺陷中国整个住房市场中,租房市场极其疲弱,在这个意义上,国务院从前年开始大规模的推公租房,这是一个非常英明的战略举措,因为它正式地把租房也作为满足我们居民住宅需求的一个正常的必要手段,而在此前,虽然政府有关部门并没有非常明确地说,但是隐含的意思就是所谓居者有其屋,在中国就是居者买其屋,公租房政策我觉得最大的贡献是,所谓居者有其屋,就是你有地方住,这个地方有可能是你买的,但是多数人有可能是租的,这样一个战略顺便也就回答了一些问题,现在在媒体上其实被炒得很厉害的问题,我们经常会看到,毕业的大学生买不起房,如果正常的市场经济,买不起房才是正常的事情,必须积累一段时间,并且借助金融才能买得起房。进一步还要因此背一辈子债,我们看到市场经济国家无不如此,但是在我们这里说是不正常的现象,并且造出一个贬义词叫房奴来形容这个现象。

  李扬:

  我想说的是,目前我们很多复杂的问题,都可以追溯到原点上,那个时候没有办法,只有卖房这么一条路。而且这个东西有历史的惯性,延续下来以后,变得好像租房不是我们国家住房体系的一个部分。恨不得下岗工人都买得起房我们才是一个为民的住房制度,这是错误的,错误有很多原因,其中一个很重要的原因是历史的轨迹使然,是我们改革的起点使然。一直到1998年国务院发了关于推进城镇住房改革决定,翻遍那个《决定》,关于出租的问题很少提到,我的印象是没有提到,都是怎么卖房,怎么建房地产开发公司,怎么多方筹集资金去盖房。这个问题今天已经成为了问题,我们觉得中央很英明,用公租房这样一个概念,打开了中国市场,用出租房的方式,用一部分人用租房的方式来实现自己“居者有其屋”的希望,一条有效地道路。这是我想说的第二点,也就是说我们研究今天,不要忘记历史。特别是对于一些年轻人,不要枉自在那儿指责,如果你处在当时的环境中,你未必比当时的决策者做得好,更不用说回到传统体制去,回到一人3.7平米试试看。这是我想说的第二点。