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发布时间:2010年10月30日 05:50 | 进入复兴论坛 | 来源：京华时报
昨天，国家出台的第二轮楼市调控政策满月。虽然和北京细则相比，此次调控仅有首套房首付有20%提高至30%的变化，但从国庆节开始，本市商品房、二手房市场交易量就开始出现下滑，价格目前仍较平稳。
与楼市成交量下降相对应的是，房贷市场交易量继续下滑，环比上月下降近三成，主要原因是受首套房首付比例提高、加息及个人抵押房产的贷款不能用于购房等政策影响。不少商业银行个贷部负责人反映，目前个贷量受到很大影响，原本就不多的房贷业务，现在是雪上加霜。
新住宅成交量暴跌三成
北京房地产交易管理网数据显示，二次调控满月来，期房住宅合计成交为7306套，环比上月下跌了29.8%，而现房住宅下跌了31.7%，住宅总成交为8218套，环比下降3成，均价也出现下跌，但均价下跌主要原因是成交集中在中低价商品房方面。数据显示，新政后，商品房签约集中在均价2万元/平米以下的项目，甚至出现了部分豪宅项目集中退房的现象。
对于成交量下降，业内人士分析认为，二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易成本再次增加。同时，本市将在11月和12月推出近50块土地，缓解了购房者对供应量的担忧；其次，加息打击看涨人群，不仅使实际购房成本增加，更打击了因通胀而买房保值的需求，购房需求大量减少。 相比9月底到10月中上旬的密集供应，上周的新房供应量出现减少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的局面。
120个楼盘打折促销
“链家地产”数据显示，10月排名前十的楼盘销售总额大约36亿元，环比9月减少55%。从开发商销售额状况来看，10月，开发商资金回笼大幅缩水。此外，个别楼盘的退房套数有所增加，给未出现退房现象的开发商带来心理暗示。
销售额缩水和退房的隐忧，给开发商回笼资金带来很大的压力，加之近日开发商预售资金监管政策出台，促使开发商当前回笼资金意愿提高。因此，预计开发商在11月将会加大销售力度，尽快回笼资金。
据了解，10月打折楼盘达到了120个，环比9月增加了30%，其中7成以上为高档项目，且打折幅度也较9月有所增大，有的项目不仅打折并赠送装修、花园等。但从打折效果来看，并没有达到预期目标。未来为进一步促进成交，“降价换成交”可能成为部分开发商最直接的选择。
二手住宅成交下跌一成多
在新房成交量下降的同时，二手房住宅成交环比上月下跌10.2%。据北京中原数据，全市平均二手房价格下跌近3%，从22746元/平米下降到22450元/平米，主要是远郊区的部分大户型领跌。
数据显示，9月29日-10月28日，本市二手房住宅成交14850套，环比上月下跌10.2%。记者从多家中介获悉，10月以来，因政策影响，六成以上购房需求群体改变买房时间，观望气氛明显。卖房业主也同样出现观望现象，其表现与之前的几次政策调控出台后的表现类似，考虑到市场报复性增长，业主惜售，等待下一波行情。
多数银行首套房贷利率8.5折
记者昨天从本市多家银行获悉，各银行网点日前已接到通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。目前已经在还贷中且享受7折优惠利率的房贷借款人暂不受影响。
工行一位房贷经理告诉记者，本月27日晚接到通知，以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。此前，针对首付4成以上、资质很好的客户，有可能拿到8折的利率优惠，但现在已经不可能了。
■观点
北京楼市已二次下探
“基本可以判定，北京楼市已经进入了二次下探。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析。
因政府对于楼市的调控仍将继续，且市场交易的火爆期已过，北京中原三级市场研究部的分析人士指出，岁末两个月楼市的成交量将保持在10月的水平。在价格层面，金融、税费、交易环节限购等政策的持续作用会抑制需求，因此价格在行政手段干预和市场季节性趋冷的影响下将继续小幅回落。
价格微涨是未来趋势
我爱我家副总裁胡景晖说，二次调控的时间点非常必要，因为在4月调控后，北京7、8月楼市量价开始回升，如果此时不干预，那么10月有可能再出现年内的新高。
此外，在二次调控后，又出现了加息、预售款监管等政策，对市场产生了影响。不过开发商手中的资金，比2008年最困难时还要好很多，因此未出现大规模降价潮。同时，今年3月15日至4月17日的涨价，是纯粹的泡沫，这期间通州房价从2万元涨到3万元，这部分泡沫应该在这轮调控中被挤出。
“我注意到国家十二五规划提出增加百姓收入。”胡景晖说，大幅降价对市场和经济也是非常不利的，因此在加大保障房供应的同时，增加百姓收入后，市场将慢慢认可目前的房价。他认为，未来房价的涨幅高于CPI，低于人均收入支配涨幅最为合理，因此微涨是趋势。
本版采写 本报记者 翟烜 赵丽萍 高晨 马文婷
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