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发布时间:2010年09月30日 05:22 | 进入复兴论坛 | 来源：京华时报
国家有关部委近日分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。昨天，央行网站公布消息，贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。财政部、国税总局、住建部昨天也联合发布通知，自10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
房产税改革逐步扩大到全国
国家有关部委近日分别出台措施，要求加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
住建部、国土部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。
二套房首付不得低于50%
根据更加明确的差别化房贷政策，央行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
此外，央行和银监会明确要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。
央行和银监会同时要求，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
个人买卖住房税收优惠收紧
根据三部门发布的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。此前规定，个人购买自用普通住宅，即可暂减半征收契税。
此次调整还涉及个人所得税的优惠政策。通知明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知要求，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
■专家解读
力度明显比以往更加严格
北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这次细则再次重申各地要严格落实“国十条”，并督促各地出台落实的细则，首次提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，力度明显比以往更加严格。
新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。
利于打击外地投资投机者
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
调控对象已转向刚需群体
阳光100集团常务副总裁范小冲认为，对首付款加至三成的改变说明这次政策调控的对象已经从投资群体转向了刚需群体。4月份以来的调控使得绝大多数投资型买家已经离场，现在市场主体就是刚需，其中尤以首次置业为主。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。对暂时无法买房的群体，其住房问题主要由公租房来解决。这表明政府正在逐步完善租赁和购买相结合的住房体系的建设。
张大伟表示，目前贷款购房占二手房及商品房总量为5-6成。其中首套房占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付。
新政表明政府调控楼市决心
在范小冲看来，这次出台的政策基本都是国十条的重申，并没有太多新的政策，但表明了政府对调控楼市的决心。“从政策出台形式，到内容表述，都非常强烈地表明政府对楼市的调控决心之坚决”，“近期市场出现了对调控效果质疑、认为调控再次成‘空调’的言论，这一轮政策就是要彻底打消这些言论，表明政府将坚定不移地把楼市调控执行下去，将有效地抑制当下出现的楼市成交量上升、部分城市房价上涨的苗头”。
张大伟认为，第二轮调控是在刚需的期待、炒房客及开发商的忐忑中提前到来的，相比之前大家预料的出台房产税等，本次政策依然保有了悬念，预留了后手，各方面都比4月的政策更加严格，但也留存了几个问题，如执行时间、执行期限、各地如何出台细则等。
房屋租赁市场价格很难上涨
中原地产三级市场研究总监张大伟认为，此轮新政对二手房市场的影响主要是可能改变业主和购房者的心理预期，而且政策提及了将对契税、纳税额做调查及调整。“政府的坚定表态将会打消部分业主意图提价的心理，同时使得部分意欲近期入市的购房者再度观望。”
因此，张大伟认为市场成交量很可能会跌到新政后最低的6-7月份不足万套的状态，而且价格也应该出现再次下调趋势。
对租赁市场，他认为将逐步平稳下调，“到时候，买房的人观望，卖房的人卖不掉只能出租，租金很难上涨。”
■股市分析
地产股面临下行风险
本次信贷政策调整基本和市场之前传闻的类似，房地产调控“重磅炸弹”悉数登场，地产股何去何从？
信达证券研发中心副总刘景德认为，可以肯定的是，此次措施的出台将对地产股形成打击，短期来看地产股将进一步调整。特别是今年以来，对于房地产的调控政策始终没有间断，在一系列政策的狂轰滥炸之下，房地产板块在今年几乎没有任何的投资机会。预计未来各地政府和部委将陆续对政策予以细化执行，这也将直接影响到行业未来调整幅度和持续的时间。刘景德表示，整体来看，行业交易量大幅度萎缩已成必然，价格调整取决于开发商整体资金链的状况和投资客资金链的状况。若政策持续严厉执行到年底左右，房价会出现一定幅度的调整。从板块投资角度来看，预计股价调整后将低位运行，行业投资性机会仍未到来。
另有乐观的市场分析人士认为，目前房地产板块估值不高，再加上业绩增长确定，下跌空间已经十分有限。因此房地产股在过去几个月的盘整中迟迟没有启动的原因，其实就是一直在寻找估值提升的理由。而伴随着目前政策对于首套房、二套房等政策“靴子”落地之后，地产股可能会迎来政策打压预期的释放，进而有所表现。
市民刘女士最近看好一套房子，准备下手。房子87平米，单价两万七，正因为贷款政策规定90平米以下可以首付20%，90平米以上首付必须30%，刘女士才选择了更符合自己经济实力的小户型。经向银行咨询，刘女士了解到，因其是北京户口，又是首套房，可以做到20%的首付。
听说要实行新的放贷政策，刘女士很焦虑。如果新政实施，她的首付比例从20%提高到30%，要多增加23.5万，着急买房结婚的她，在短时间内很难凑出这么多的钱。她现在最关心这个政策什么时候开始实行，因为她已经和开发商签订了预购协议，付了5万定金，昨天才去付首付，但贷款手续尚未最后审批下来。刘女士不知道这个新政会不会对其购房和贷款带来影响，如果出现变动，自己的权益如何得到保障。
本版采写本报记者马文婷 鲁欢 高晨 赵鹏 敖晓波
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