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发布时间:2010年07月30日 04:02 | 进入复兴论坛 | 来源：京华时报
100多名人大代表历时三个月的调研走访后，为“十二五”规划提出哪些真知灼见？昨天上午，市十三届人大常委会第十九次会议听取了“关于十二五规划的建议”，建议中包含6份调研报告。其中，名为“建立健全基本住房保障制度”的报告建议在管理经适房时，采取“房地分离”的新模式，即购房人只享有房屋所有权，不享有土地收益、处置权。
■关于保障房
>>报告内容
经适房应面向所有城镇居民
到底什么叫“房地分离”？调研组认为，“房地分离”就是购房人只享有房屋所有权，不享有土地收益、处置权。也就是说，在价格构成上，购房人只承担房屋的基本建安费用、相应的配套设施费用和税费，与政府按照一定比例共有产权。出售时购房人与政府按产权比例进行收益分配。
这种模式，有利于解决以往经适房与市场不接轨、“有限产权”界定难、退出机制难以操作等弊端，还可以大大降低监管成本。
到底哪些人群可以购买经适房？调研组认为，经适房应面向所有城镇居民，首次购房的居民都可以根据自己的意愿和实际需要，购买一套能够满足基本生活需求、标准化配置的住宅，做到公平普惠。
低收入人群集中居住存隐患
专题调研组认为，由于前期规划布局不尽合理，本市保障性住房相对集中建设，造成低收入人群相对集中居住，容易引发社会管理问题。
另外，保障对象跨区域入住后，在社会治安管理、社会保障等方面，存在属地和户籍所在地管理上的交叉，既不便于居民生活又造成诸多管理难题。
>>记者观察
经适房社区出租现象较普遍
由于近些年房价上涨速度很快，经适房与周边商品房价格相差五六倍。因此，不少经适房业主通过经适房上市交易获得了巨大利益。
按照现行的经适房上市出售的政策，以2008年4月11日为分水岭，执行“新房新办法、老房老办法”。“新老经适房”未满5年都不得上市交易，满5年后补交土地收益等价款后就可以上市。“新房”出售时补交的金额，根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，“老房”则按上市成交价的10%，补交土地收益等价款。
如一套100平方米、已满5年的天通苑经适房，按照指导价1万元每平计算，执行老办法只需交纳10万元土地收益等价款。若按新办法，则需交纳70万元，但目前可上市的经适房，全都属于“老房”。因此，随着房价的上涨，现在可以上市的经适房利益空间巨大。
另外，经适房出租现象较为普遍。记者在调查采访中发现，在天通苑等大型经适房社区，房屋出租现象普遍。另外，像三环新城等新开发的经适房小区，也贴满了房屋出租的广告。一些经适房小区甚至常有外国人出入居住。而据记者了解，相关主管部门并不是不知情，只是没有人力做到户户排查，另外也没有权利强行入户。因此，经适房出租暂无根治办法。
与此同时，自住在经适房的饶先生发现，很多租住在这里的租户，并不爱惜小区的公共设施，不到5年时间，小区里的很多设施都已经不能使用，而且楼道里也被扔了很多垃圾，使得小区环境恶化严重，为此业主们也不愿意缴纳物业费。现在小区环境就深陷在这个恶性循环的怪圈里。甚至一些经适房成了商用办公室。很多临街窗户都挂出按摩、瑜伽、电器维修等广告招牌。
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