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发布时间:2010年07月23日 03:49 | 进入复兴论坛 | 来源：新京报
6月25日，北京夏季房展会上，空荡荡的展台前几名模特招呼着一个看房人。系列楼市调控政策出台后，北京商品房市场成交冷清。本报记者 周晓东 摄
【关键词】成交均价
上半场 涨价太容易，降价太难
调控，政府打的是房价上涨，市场期待的是价格下降。然而，调控百日以来，和调控前北京房价的上涨，特别是通州区的猛涨相比，房价降得太难了；和调控后成交量急刹车相比，房价却是“点刹”，而且其背后还有一种“被降价”的微妙。
新房价格：6月和5月持平
根据北京市统计局统计，6月，北京新建住宅价格与上月持平，与楼市调控的目标显得不是那么融洽，即便政策只是预期遏制房价快速上涨，但价格不涨，老百姓就认为这一价格合理吗？
国家行政学院决策咨询部研究员王小广在参加电视节目时表示，市场不仅期待本轮调控遏制房价上涨，还期望高得不合理的房价下降。
北京房价有多高？根据7月中旬发布的《2010年北京社会建设分析报告》，2008年北京户均可支配收入64285元。按照2009年11月平均价格17810元/平米计算，购买90平米的普通商品住房需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入。
北京住宅“被降价”？
时至7月下旬，原计划5月开盘的禧瑞都仍未开盘。和禧瑞都一样，新政以来没有动静的还有很多高价楼盘。而其“闭门谢客”和4月底以来传得沸沸扬扬的“高价盘暂缓发放预售证”不无关系。虽然后来有包括太阳公元等均价在4万元/平米以上的楼盘取得预售证，但更多的高价楼盘仍然只在此山中，开盘无期限。而传言的产生，无疑在于高价楼盘与“房价下降”的调控期待格格不入。
但无论是出于对市场无信心的主动“避市”，还是如传言所说的“被捂盘”，高价楼盘事实上的暂缓入市，使北京住宅价格特别是阶段性成交均价“被降低”了。
二手房快降后趋稳
让不少买房人开始感到欣慰的是，北京房价并非铁板一块，越来越多的项目通过各种形式降价了。诸如推出特价房，开展诸如京洲世家“3万抵50万”的优惠，以及京郊新盘的低价开盘。
但由于更多的项目并未加入降价大军，有些项目优惠幅度有限，北京期房住宅成交均价升降，和阶段性放量的楼盘构成密切相关。据亚豪机构统计，从4月下半月开始，期房商品住宅成交均价开始出现下滑，但5月下半月又出现上升，此后一直处于上下波动状态。
和新房价格的坚挺相比，二手房房价则经历了“快降趋稳”。中原地产统计显示，5月二手住宅成交均价18850元/平米，比4月的20620元/平米下降了9%，但6月比5月下降3%，7月中上旬降幅不到1%。对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，新房市场的价格坚挺改变了二手房主的心态；此外，当二手房报价下滑约10%后，成交不理想，二手房主也不愿意深降了。
中场
价格松动开始蔓延
近日，记者从位于大兴黄村新城北区的一老项目售楼处了解到，该项目预计7月底8月初开盘。至于价格，售楼员透露将参照周边17000-19000元/平米的新盘均价。而该项目前期售价曾达22500元/平米。在同一区域，绿地新里·西斯莱公馆均价为18500元-19000元/平米，保利·茉莉公馆成交均价16700元/平米。老项目若不降价，只能眼巴巴看着新项目截留客户。同时，大兴区域又一新盘东亚·马赛公馆也推出从办卡开始，每天获300元购房优惠的活动，俨然在向热销的茉莉公馆“取经”。
不止在大兴，价格松动在通州也开始蔓延。6月底，K2海棠湾推出无理由退房活动，部分优惠房源送精装修或毛坯房减3000元/平米。不久后，京洲世家推出“3万抵50万”（折合降价近6000元/平米）的优惠，金隅·花石匠开盘起价为14800元/平米。一位通州区域开发商告诉记者，不少楼盘都推出或在酝酿一次性付款的打折扣，个别项目在已经享受其他优惠之后，还可以每平米减价1400元。
然而，价格松动目前更多的还都在郊区，城区住宅房价并未见到更多松动。但位于南三四环间的中海城，采取了“平开”策略。昨天，交易网显示，7月11日取证房源成交87%，成交价不足21000元/平米，低于1月9日取证房源均价。
新政链接
4月14日 国务院常务会议召开，要求贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
4月17日 “新国十条”出台。要求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月30日 北京出台地方楼市新政，业界称为“京十二条”。内容包括：暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房、同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
7月10日前后 有媒体报道，传言称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等。
7月12日 住房和城乡建设部、银监会、国资委对“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”等做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。
下半场 降价，开发商意见尚不一致
对于下半年价格走势，张大伟认为，上半年的市场触底仅仅只是阶段性的调整。预计下半年,新增供应将加速入市,在短期供大于求的情况下,各地住宅项目将陆续降价,降幅可能在15%～20%。市统计局数据显示，上半年，全市商品住宅新开工面积为780.8万平米，同比增长67.7%。
相对来说，不少开发商对新盘入市“低开”的意见渐趋一致，特别是在新盘扎堆的大兴、房山。在房山，中粮万科·长阳半岛起价在13500元/平米，比原来16000元-18000元/平米的价格下调明显。绿地集团人士也透露，房山项目预计10月份入市，项目开盘沿袭西斯莱公馆低价开盘的可能性很大。
至于城区老项目特别是占有地段优势的项目，降价似乎还很遥远。“我们没有降价计划，对下半年市场也没有什么太高期望。”一高价楼盘开发商这样对记者说。而这代表着不少开发商的声音。
对于占有一线城市优质地段的项目，世邦魏理仕执行官金勇日前对媒体表示，在好的地段，土地还是稀缺的。开发商对这种地段的项目很珍惜，自然而然对降价会抱着保守的态度。
而从北京城区不少项目来看，虽然成交量鲜有起色，但价格确实没有松动的迹象。同时，老项目降价也面临着损害企业品牌形象的风险。
但还有一位业内人士对记者表示，下半年更多的项目降价与否，还受高层对调控效果的满意程度的影响。如果调控确定要实现房价降到一定幅度的目标，就会有行之有效的政策。“政策的态度也是决定下半年房价走势的一大变数。”
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