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发布时间:2010年06月25日 10:29 | 进入复兴论坛 | 来源：广州日报
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图片来源：广州日报 合富辉煌首席市场分析师：黎文江
专家视点
有媒体报道，近期国家电网利用智能网络在全国660个城市调查，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。因此得出结论：买了房但不居住只等升值的投资投机性住房占了相当比重，造成社会资源的极大浪费。此数据和结论一出，立刻引起了业内外人士的关注。6540万套住宅可以解决2亿人居住，这样一个惊人的数据如果属实，恐怕当前的房地产调控政策、住宅供需关系都需要重新考量，至少在这批住宅被各地城市消化完毕之前，政府应该严格控制住宅建设用地的新增供应。
使用率和空置率不能混淆
然而经过调查，国家电网并没有发布过该数据。广州也有媒体对交楼一年左右的2959套住宅通过查水电表办法，得出“广州存量住房空置率为20.24%，超过国际警戒线一倍”的结论。实际上，目前广州市有存量住房230多万套(根据广州市2006年住房调查，至2005年年底，全市住房建筑总面积已达到22500万平方米，加上这几年新增加的，约折合为230多万套存量住房)，以2959套住房的空置调查结论，尚不足以判断广州存量住房的整体空置情况达到20.24%，更无法比较是否超过国际警戒线一倍。
实际上，关于“空置率”的数据一直众说纷纭、争论不休，其主要原因在于空置率没有统一的定义。经济学者在涉及住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义，这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有统一的数据。例如美国人口统计局针对社会福利、财产税、城市规划等不同的目的设置了不同的空置率。迄今为止，国家统計部门从来没有规定过“空置率”的定义。如此看来，确实没有办法和国外比较所谓的“国际警戒线”。
国家统计局和建设行政主管部门曾试图用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民(包括投资投机者)的居住水平和房屋利用状况。居民手中未入住的住房不能作为“空置面积”计算，因为这种住房已经不属于生产经营领域，而是进入了居民消费环节。居民手上房子没有人住这种情况，可以用“使用率”而不能用“空置率”来反映，以避免概念混乱。一些人买房不住不租不卖，一些楼盘出现较多的黑灯瞎火现象，这说明住房没有充分利用起来，特别在当前抑制投机投资不合理需求的国情下，必须采取有效措施防止住房浪费现象蔓延。
广州人均居住尚未达标
事实上，广州市民居住条件一直处在偏低水平，这个结论是有法定权威数据支持的。2006年开始执行的《广州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》发展目标显示：“到2010年，全市户籍人口控制在810万人以内，常住人口1090万人，城市居民人均居住面积提高到25平方米，城市居民恩格尔系数降至35%以下。”在2010年3月29日广州市统计局公布的《2009年广州市国民经济和社会发展统计公报》显示，“2009年末，全市常住人口数1033.45万人，市区人均居住面积达20.93平方米，农村居民人均住房面积达40.59平方米，城市居民恩格尔系数为33.2%。”看来，城市居民人均居住面积25平方米的规划指标今年是完成不了的。
佛山市2009年统计公报显示，佛山城市居民人均住房建筑面积38.7平方米。广佛两地一体化之下，广州市民在居住水平上还要向佛山看齐。今年4月国家统计局广州调查队抽样调查显示，至2008年末，广州城市居民自有房屋率达89.9%，其中二居室占54%，三居室占35.9%，商品房源占48.6%，房改房或私房占35.1%。以目前广州城市居民户均3人，人均居住面积20.93平方米(以建筑面积的80%换算为人均26.2平方米建筑面积)，则广州城市居民平均每户仅有一套不足80平方米建筑面积的住房。因此，虽然九成家庭拥有自己住房，但并不宽敞，有一半以上很破旧。如此居住条件，对于已经达到恩格尔系数33.2%富裕小康生活水平的广州市民，改善居住环境的愿望当然非常强烈。然而，目前不仅比不上佛山，就算是“十一五”规划确定的人均25平方米居住面积指标也达不到，还谈何“空置率超过国际警戒线一倍”。 （作者 黎文江）
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