楼市调控政策继续深化，在土地增值税加强清算政策之后，住建部、央行和银监会日前联合发文，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，实行“认房又认贷”的标准。

　　各大券商分析师认为，不断深化的政策表明房地产调控已进入深水区，政府不会轻易放松调控。随着政策的逐步推进和时间的推移，楼市僵局有望逐步被打破，房价下降已成大势所趋，而三季度末或将成为楼市量升价跌的重要拐点，房地产股也将因此迎来机会。

　　楼市僵局有望逐步打破

　　东方证券胡栋亮表示，对二套房认定标准的明确规范是对“国十条”的细化，但更为严厉，彰显了政府对现有调控政策不放松的决心，在房价未有明显下跌前，现有调控政策难以退出。在此背景下，房地产板块的整体机会也需等待。

　　长城证券刘昆认为，本轮房地产调控仍然是以中央政府为主导，地方政府为从属。中央的调控目的是保障民生，防范金融风险，稳定经济长期发展。而地方政府尽管签署了一系列军令状，但从自身角度出发，仍不希望看到楼市调整导致土地市场过度低迷的状况。另一方面，尽管政府希望开发商从大局出发，适当让利使楼市成交量重新活跃起来；但开发商目前资金充沛，宁愿延长工期，也不轻易降价。因此，中央和地方的博弈、政府与开发商的博弈、买卖双方的博弈，致使楼市短期仍处于僵持阶段。

　　刘昆同时表示，随着时间的推移和以信贷、财税为代表的调控政策逐步推进，政策威力也会逐步扩大。尽管房产税尚未落地、欧洲主权债务危机可能导致未来调控政策放松的预期，让为数不少的开发商在楼市调整中仍抱有死扛的打算。但房产税的征收只是时间问题，在我国经济不出现二次探底的情况下，政策收手的可能性很小。

　　高华证券王逸也认为，最新通知向开发商传递出中央政府坚决抑制投机需求的重要信号，在开发商显著降价之前，政府对房地产业的紧缩立场不太可能出现松动。逐步推进的紧缩措施将打破开发商与购房者的僵局，预计从今年三季度末起新增供应将开始显著增加，进而引起开发商之间的价格战。

　　拐点或三季度末显现

　　楼市新政陆续出台之后，各地普通商品房价格上涨已得到明显抑制，但一手房成交价格总体仍在高位波动，二手房有部分开始调整。

　　齐鲁证券涂力磊指出，截至2010年4月，房地产开发资金来源中有近25%来自按揭贷款，国家在此时继续收紧住房按揭贷款，无疑将继续收紧开发商的资金链，将促使开发商为缓解资金压力而适度降价、回笼部分资金，未来房价下降将成为大势所趋。

　　国泰君安孙建平表示，土地增值税、二套房认定标准等配套政策相继出台，进一步表明了决策层对于抑制房价泡沫、避免中国经济增长方式“房地产化”的决心，未来可预期的政策看点将集中在预售款监管、开竣工管理等方面。近期部分开发商开始采取更加积极务实的定价策略，主动下调开盘定价，或对在售项目进行各种名目的优惠促销，表明越来越多的开发商开始“丢掉幻想”，为应对行业下行周期做准备。预计6月中下旬开始房价将出现真正下降。

　　中银国际田世欣也指出，信贷政策的收紧和房贷门槛的提高，势必对楼市的量价走势进一步造成负面影响，预计量升价跌的拐点将在三季度出现。

　　尽管地产股由于估值相对安全，下行空间已经较为有限，但在热点地区房价未现显著调整前，行业面临的政策风险依然较大，维持对板块的中立评级，相对看好受房贷政策收紧影响较小的二三线城市地产股和商业地产股。

　　长城证券刘昆认为，三季度仍处于政策高压期，会有更多的开发商加入降价的队伍，但降价幅度仍取决于政策预期。地产股投资方面，一方面地产股估值到了阶段性底部区域；另一方面，目前负面政策预期仍然较强，楼市僵持的情况尚未改变，刺激股价反转的时机尚不成熟。短期内如果没有进一步政策出台，地产股可能有超跌反弹的交易性机会；但持续性的行情仍需等待楼市僵局打破、住宅销量回升。本报记者 王锦

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