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香港“楼花”制度的得与失

发布时间:2012年08月10日 03:08 | 进入复兴论坛 | 来源:新京报 | 手机看视频


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  ■ 楼市观察

  在1955年到1965年,“楼花”制度给香港的发展注入极强的动力。上世纪60年代中期香港发生了与地产有关的金融危机。之后香港政府出台了大量规范性文件。

  八月初,市场传出住房和城乡建设部研究取消“商品房预售制”消息。此后住建部出面辟谣,否认市场的传闻。因为担心“商品房预售制”被取消,沪深交易所的房地产股价全盘下跌。

  商品房预售制从香港传至内地,在发源地香港,商品房预售又是怎样的呢?

  对于“卖楼花”(即期房销售)的来历,香港有多种版本。大致的说法就是香港的房地产巨头发明了此方法,之后“楼花”让许多人赚到钱,同时又解决了许多人的居住问题。

  20世纪50年代初,香港政府还未推行公共房屋制度。许多人栖身于木屋或者其他临时住宅,住房的需求是相当高,不过大多数居民的储蓄很少。一些房地产商就想出妙招,在楼宇未盖好之前,预收买家一部分资金。待楼宇竣工交付使用时,买家再付余款。

  在此过程中,一些买家有可能将楼花转让,因此也给了民众一些赚钱的机会。当然,开发商在此过程中也获利颇丰。“楼花”制度下,多方在其中获得利益。

  在1955年到1965年间,“楼花”制度给香港的发展注入极强的动力。因此,一些地产商甚至盖起了高达近二十层的大楼,当时在东亚地区还相当少见。

  上世纪60年代中期香港发生了地产有关的金融危机。之后的几十年间,香港政府出台了大量商品房预售制度的规范性文件,如香港的楼花一般是毛胚房,禁止炒卖楼花行为等。在这方面,内地相应的监管有些滞后。

  相比于发达市场经济中的现房销售制度,商品房预售制度有一定的特点。购房者在房屋未竣工前交付一定的款项,而开发商则做出房屋将售予楼花购买者的许诺。虽然房屋买卖合同尚未成立,商品房预售的合约行为却已受到法律保障。

  虽然预售制是香港的一项发明,现实中却容易被人利用。房地产开发的高杠杆和开发商的高负债,都可能推高楼价,也可以导致金融危机。

  更重要的是,楼花事实上是可以炒卖的。一些人在预售期购买大量楼花,之后再卖给终端客户。中间的投机商可以借机捂盘或者制造各种扭曲市场的行为。此外,“货不对板”也是楼花制度中容易引起纠纷之处。这也是许多民众对预售制不满的原因。

  楼市与金融紧密相关,而预售制在放大市场参与者收益的同时,也放大了各方的风险,因此,对商品房预售更需要严格的监管,也需要根据市场情况做出适时的调整和修改,使其更加有利于市场的公平。

  □吴木銮(香港 学者)

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