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8月2日,一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清,但仍一石激起千层浪。一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈。
商品房预售制度俗称“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。一般认为,中国商品房预售制度始于1994年。
“预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东称,目前为预售制辩护者所持的主要观点是,取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应,导致商品房供应不足,抬高房价。
国家统计局数据显示,目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产开发资金的30%以上,形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。
不过,大多数普通购房者认为,正是房地产开发的高杠杆导致开发商的高负债激进战略,推高地价和房价。最近的一项网络调查显示,75%的网民认为应该取消预售制,因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖,助长了投机资金的涌入,致使房价居高不下”。
预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给。但实行十多年来,预售制度的弊端逐渐显现,这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。
众多网友和消费者表示,预售制违背了“一手交钱,一手交货”的交易原则。房地产业内人士则表示,预售制最大的问题就是其巨大的杠杆效应,开发商的有限资本发挥出的乘数效应,导致房地产行业狂飙式扩张,购房者被裹挟到楼市泡沫之中。
预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日,杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是:房款已经全部支付,但交房遥遥无期。
同样是在杭州楼市,今年5月,密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示,因为房屋预售,让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差,其间的市场波动为什么要让业主承担?
专家表示,随着楼市调控持续、房地产业结构调整加速,以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。
多位专家称,从长远来看,取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋。不过,从目前情况看,骤然取消预售制并不现实。
中国指数研究院副院长陈晟认为,目前,中国整体金融创新相对滞后,房地产金融市场不发达,房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度,预售活动也不会自动终止,而是以私下交易等违规形式继续存在,反而会扰乱房地产市场秩序,加大调控难度。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,在不能即刻取消预售制的情况下,关键是要从严监管预售款。
专家同时表示,随着楼市调控,房地产行业进入调整期,应在此“窗口期”,对预售制进行“大改”,即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款,逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步做到不再实行预售。
据《东方早报》
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