嘉实蔡德森：海外房地产市场将回暖_新闻台

　　嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森认为，从当前投资环境看，海外市场正处于复苏时期，海外房地产投资成长预期良好，不论从资产配置角度还是长期收益来看，都具备明显投资价值。

　　蔡德森指出，以供给关系、租金收益等为基本面的支撑，是全球尤其美国房地产市场得以复苏的基础。目前，房地产本身的价格可能比高点（美国）低了20%、30%左右，这个价格水平比较合理。并且多数REITS的物业很优质，贷款率也是比较低，一般在40%左右或更低。而且租约是中长期稳定的，每个地区的经济也慢慢恢复，新房产供给有限，需求量却在稳步攀升。所以从这些角度来看，当前海外房地产投资时机较好。

　　蔡德森说，全球房地产投资信托（REITs）和房地产开发公司（REOCs）加起来超过7800亿美元，投资者看重的是REITs的稳定“现金流”收益、长期资本增值。他认为，直接购买海外不动产有不少弊端，比如包括投资的信息不对称，选择勘查物业耗费时间精力，加上外汇兑换和税赋，纯投资性购买的后续出租管理等不少问题，投资无法分散风险，流动性低，退出权益很难保证。蔡德森表示，“从FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index（REITs指数）来看，海外房产最高位的时候和现在差37%左右，现在的价格水平相对来说比较合理。另外从房地产实物价格水平也可以看出这种成长空间。”

　　正在发行的嘉实全球房地产基金正是瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。作为该基金拟任基金经理，蔡德森介绍，经过08年金融危机洗礼后的全球房地产市场处于一个稳步增长回温的状态，在经历市场去泡沫化、票面价值回调后，当前全球房地产证券与历史估值最高位置呈现30%-40%的差距，处于较合理的估值水平；而体现在房地产资产本身价格上，受益于之前的大幅折价，当前处于低价状态下的海外房产也具备明显升值空间。