楼市进入新一轮去库存周期_新闻台

　　近日，某知名研究院企业研究中心一份内部研究报告披露，过去几年过于激进的土地出让速度，让包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市累积了天量库存。无独有偶，中国房地产协会近日最新披露一则研究报告也显示，上市房地产公司近三年来消化库存能力大幅度退化，2011年存货周转率较2010年下降60.83%，存货周转周期明显拉长。

　　据悉，直接衡量房地产开发存货压力的两个指标：一个是存货量，另一个正是存货周转率。而来自两个不同机构的两份研究报告不约而同地印证，三四线城市房地产高库存风险拉响“警报”。今年，中国楼市将全面进入去库存周期。

　　存货周转率下降61%

　　当三四线城市存量居高不下的同时，开发商的消化能力却持续下降。中国房地产协会发布的最新报告指出，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。其中，沪深房地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28，较2010年均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。

　　“这意味着，房地产企业的存货从2010年的400多天周转一次变成了1300多天周转一次。”广东房地产业分析人士吴晓波表示，与这一趋势一致的是，万科保利等五大房企今年一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。

　　相比于一线城市，三四线楼市泡沫的风险显然更引起业内高度关注。“一二线市场为主导，三四线城市随一二线的变动而变动。一二线城市的限贷限购政策造成的市场萎缩、楼盘降价促销，波及影响到三四线的城市。这就是三四线城市出现泡沫的原因之一。”广州地产资深人士、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，三四线的泡沫问题不是简单降价促销可以解决的，因为它的降价程度受成本影响。而政府对于这样的状况是难以作为的，因为政府无法强迫消费者消费，又不能强迫开发商降价，最有可能的是调整贷款金额上限等。目前，扬州拿出一些财政来补贴，但作用还是微乎其微的。

　　城镇化面临方向性选择

　　此前，有消息传“政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源”，但至今该消息未经住建部确认。汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示，去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。中国楼市将进入新一轮去库存周期。

　　“2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。”中国社科院副研究员李恩平日前谈房地产供给时表示，受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累。受此影响，房地产整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒逼现象将激增。这也将为大型企业集团和财团并购提供良机，市场垄断格局将进一步增强。

　　著名房地产评论员许子枋认为，人口总量增速的衰减和出生率的下降，对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值。从目前城镇化速度推算，预计到2017年，中国的城镇化率可达60%。或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继，中国房地产业的产业景气或将从根本意义上由盛转衰。