关于房屋买卖合同纠纷案件的调研_新闻台

　　鹤岗市向阳区法院最近三年以来，鹤岗市向阳区法院审理的商品房买卖合同纠纷案件较多，我们对此进行了认真细致的调研，发现存在一些难点问题。

　　一、关于惩罚性赔偿

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了商品房买卖合同纠纷案件可以适用惩罚性赔偿的五种情况。在审判实践中，买受人要求惩罚性赔偿的案件不少，但是原告胜诉的不多。其中有一个原因就是，有的法官对惩罚性赔偿的理解不透彻，认为商品房买卖有别于其他消费，在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，尺度把握不准，不敢大胆适用。我们认为：《解释》的有关规定并非是对《中华人民共和国消费者权益保障法》第四十九条的直接适用。首先，后者的适用前提仅为欺诈行为，前者的适用前提是严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为；第二、二者的适用结果亦有所不同，前者的适用结果是“不超过已付购房款一倍”，将惩罚性赔偿的数额控制在已付房款的一倍以下，后者的适用结果则是双倍赔偿。我们的意见是，严格把握适用标准，合理适用惩罚性赔偿。

　　二、关于业主委员会的诉讼地位

　　现行法律并未规定业主委员会的诉讼地位。有的法官认为，业主委员具有诉讼主体资格。我们的意见是，业主委员会的诉讼地位系业主的委托代理人。这是因为，业主是权利义务主体，无论案件结果如何，业主委员会均无需承担任何实体责任。

　　三、有关司法解释规定的商榷意见和修正建议

　　《解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”我们认为，这一规定值得商榷。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购协议能够符合条件，这样显然不利于保护认购协议守约方的利益。我们的意见是，只要商品房认购协议已确定当事人、房屋坐落以及面积，即已具备商品房买卖合同的要件，除非有相反证据，认购协议的法律性质系商品房买卖合同。

　　我们认为，《解释》第五条应当修正为，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第一项至第三项规定的合同内容的条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”