物管纠纷的症结在于产权不明晰_新闻台

　　■王则楚

　　最近，广州市相关领导对《当前物业管理服务问题多发亟待规范》的信息作了批示，要求对全市物业管理服务问题作一次全面调研，拿出对策与建议。随着调研的开展，我相信最终会找到广州市物业管理的问题所在。

　　物业管理服务问题多发，表面上表现在前期物业服务企业未经招标进入市场，不规范成立业主大会和业主委员会，不能规范执行物业服务指导价格等。但最根本的是物业的业权不清晰，业权人的权益受到侵犯。尤其是共有物业、专有物业和配套专有物业的业权和责任、义务不规范、不明确所造成。

　　实际上，广州市物业管理出现的上述这些问题，完全可以依据上位法，制定出地方法规、办法，目前面临的问题加以解决，这也是目前亟需在相关法规中加以明确的。

　　物业管理服务，根据《物权法》，指的是小区业主的共有物业的管理。如果小区里哪些是共有物业，哪些是专有物业，哪些是配套专有物业都不能明晰，怎么能搞好小区的物业管理呢？又如何能真正贯彻“共有物业管理服务费用按专有面积的多少分摊”呢？这些物业的权属，应该按照《物权法》的规定，给予登记明确。广州是不是应该进一步出台相应的法规，制定物业权属的登记规则呢？

　　就讲“执行物业服务指导价格”，按照国务院《物业管理条例》，这个价格应该由聘请方和被聘请的物业服务企业用合同来约定。但由开发商聘请的物业服务企业，却要购房的业主来支付这个价格下的费用，怎么能没有问题呢？

　　本应该是由业主大会和业主委员会来选聘物业服务企业的，但为了保住物业服务企业已经占有的市场，为了占有小区共有物业及其开发收益，总是千方百计的阻挠业主大会的召开，千方百计阻挠业主委员会的成立。

　　试问，有多少小区的地下停车场的产权登记在开发商的名下，他们的专有物业有多少缴纳过物业管理费？不仅不交，还要把车位卖了，卖完了还要买的住户另外交车位管理费，使用的人员还是物业服务企业的人。这是赚了再赚、侵占广大业主物业管理费的典型。

　　类似的还有，小区出售之后，购买小区土地使用权的土地价格已经通过楼面价格分摊到每个业主。因此，在小区成立业主大会后，应该向业主大会移交土地使用权。但哪里有过？因此，才会出现开发商向规划部门要求变更规划，再度开发，损害业主利益的事。

　　所有这些，都说明产权不清晰是问题的根本。

　　房管局要真想解决物业管理服务问题，就请认认真真对每个小区进行共有物业、配套专有物业的登记确权。例如，按照《体育法》将小区公共体育设施登记划拨给业主大会。明令登记为专有面积的车库、会所等同样按面积缴纳商业性的物业管理费，明令共有物业的租赁、开发收益归全体业主。许多问题都可以很好地依照《物权法》给予可以“严肃执行，不留空当”的法律解决。

　　对此，广州市相关部门应该有所作为，依据相关法律规定，制定出实施细则，解决上述问题。

　　至于指导、发动业主群众依法召开业主大会、依法成立业主委员会、依法进行业主委员会的换届，这些群众工作，在业权明晰的条件下，有住建部的相关文件作为依据，认真贯彻、严肃执行，是不困难的。

　　（作者系广东省政府参事）

　　(本文来源：金羊网-新快报 )