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济南物业不规范业主有权换 绿地遭破坏物业担责

发布时间:2011年05月16日 13:51 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  物权法实施后,业主有哪些权利?今天,市物业协会公布三起典型物业纠纷案例解析,提醒物业公司应规范化经营,业主应该正确维权。

  物业收支账 业主可监督

  案例回放:某小区委托一家物业管理公司对小区进行管理,双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后,发现物业管理公司的服务不规范。例如,门口保安执勤不严,还常无人值班,致使小区多次发生失窃事件;小区的给排水管道坏掉长期不修理,雨天居民出行受阻;物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是,业主们集体决定拒绝给付物业管理费,直到物业公司改善服务。物业公司也不善罢甘休,直接切断了小区的水电,业主集体要换物业公司,双方的矛盾迅速升温。双方对簿公堂后,物业公司败诉。

  专家说法:物业公司的服务质量较低,小区居民的基本生活条件不能保障,导致业主的合法权益受到侵害,物权法的正式施行使得这一类问题有了解决途径。物权法规定,物业服务企业接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督,对物业管理收支状况的监督。另外,物权法还确认了半数以上业主同意后,有权依法更换物业。

  专家表示,在与物业公司协商不成的情况下,业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、或者向小区所在土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉。

  物业费要涨 需业主同意

  案例回放:某小区业主委员会经过核查,对该小区物业管理公司每平方米3.5元的物业费测算产生了疑问,认为物业公司增收了物业费,并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。之后业委会提出上诉,今年年初,二审法院依据《小区房屋使用、管理、维修公约》认为,该公约对物业公司及全体业主均有约束力,凡未经对方同意,自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准,都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决,向法院提出再审。近日,法院对此案作出再审判决,物业公司再次败诉。

  专家说法:近年来,很多业主反映物业收费不明,物业公司也反映某些业主拒交物业费。物权法规定,建筑物、附属设施的费用分摊、收益分配可按约定执行,也可按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说,诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取,应首先根据当事人之间的合同约定。小区建筑物、配套设施维修费用由业主集体筹集和支配。

  绿地遭破坏 物业要担责

  案例回放:市民侯某家所在小区绿化非常好,假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起,物业就不断占用公共绿地,将之改造为停车场等公用设施,如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满,向市物业协会投诉,最终物业承诺整改和赔偿。

  专家说法:小区内绿地归谁所有,主要看是否在建筑区划以内,如果绿地在建筑区划内,则属于业主共有,属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积,业主在购房时也往往考虑绿化因素,绿地理应归业主所有。因此,该物业公司侵犯了全体业主的共有权,应当承担相应的法律责任。(记者 张良)