刚需买完了该我们了:改善型刚需搅动石家庄楼市_新闻台

　　年龄越长，越觉得小时候听的童话，蕴含着最朴素的真理。

　　每次听房地产圈的朋友开盘之前讲营销策略，都觉得眼前展开了一幅幅作战计划书，大脑里不断闪过这个词：运筹帷幄。我的一个朋友是最早把“刚需”写进营销广告文案的人之一，在他的决策之下，他们的楼盘在龙年开春就打了个漂亮的翻身仗：开盘劲销过百套。

　　后来，国家政策、媒体热词，铺天盖地都是“刚需”。

　　各个楼盘的营销总监们很快发现，虽然都这么宣传，但等到自己亲身去体悟“刚需”这个词儿的时候，往往会发现听来的和看来的与自己实际操盘时得来的体验是有距离的。这样的错位多了，就想起《盲人摸象》的故事：摸到大象耳朵的，说象“如箕”；摸到象头的，说象“如石”；摸着象鼻子的，说象“如杵”；其他的还有触脚者言象“如臼”，触尾者言象“如绳”。不一而足。

　　人不可能两次踏进同一条河流。当所有的楼盘都把“刚需”写进推广文案的时候，我们就得重新打量这个群体了。

　　5月的河北楼市，多个高端住宅物业入市。单就石家庄而言，价格从总价大几百万元的别墅到每平方米单价一万元以上的城市华宅，个个项目都是一副“挽起袖子要大干一场”的阵势。一时间，供应集结，需求从何而来？

　　反观一季度，刚需就像韭菜，割了一茬又一茬。一季度我省各地主城区楼市的首置刚需发力，导致大量的库存小户型刚需房源被消化。如今，在首置刚需产品被消化“几尽”后，调控以来一直被“忽视”的改善型购房者迎来了机会。

　　那么，何为改善型购房？又是什么原因促成了“卖改”？真的是“不得不卖不得不改”吗？

　　按照常规性的解释，“改”指改善型购房，一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加等原因，需要改善居住条件，他们需要提高住宅品质以及周边配套，开始选择一些高档楼盘作为新住房；另外，持续的旧城改造，其他城市建设造成的动迁，也会持续产生新增的住房需求。

　　简单来说，我们称之为“改善型刚需”，所谓刚需2.0。他们将快步跟上，成为二季度楼市的主角之一。“学习刚需好榜样，两条腿走路更稳当”。在上一波“小阳春”中已尝过甜头的开发商显然深谙此道，相信会有越来越多的开发商加入到“刚需2.0”的行列。这样的供货思路也让二季度的供应不再是首置刚需的独舞，而变成了“首置+改善”的天下。

　　但“刚需2.0”又是怎样的一个群体？如何针对性地定价和销售？

　　由此，又想到了另一则童话《小马过河》。小马要过河，牛伯伯说河水很浅，松鼠说河水很深。于是小马就纠结在那儿了，马妈妈说：“孩子，光听别人说，自己不动脑筋，不去试试，是不行的，河水是深是浅，你去试一试，就知道了。”(高利锋)