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在昨日由广州市房协和世联地产举办的房地产市场形势分析研讨会上，出现这样的一幕：面对割肉降价、高库存等楼市热点话题，在场各大开发商不约而同地选择缄默。
“房价问题比较敏感，大家都不愿意说，我们房协敢说！”广州市房地产行业协会秘书长许国碧表示，预计今年广州一手房价会有15％左右的降幅。
焦点：近七成楼盘降幅在15％以内
广州市房地产行业协会专家委员韩世同对目前的广州房地产市场发展趋势进行了深入分析。他指出，根据70个大中城市房价指数变化情况，3月大半城市楼价下跌，北上广深一手房价格环比连降6个月。“主要原因一方面是因为以价换量，另一方面去年房价处于高位。”
韩世同分析，今年一二月广州一手房成交接近历史低位，价格出现结构性上涨，即“假涨真跌”。而3月成交有所回升，环比同比均大幅提高，但也只是回到去年月均50万平方米的水平。
他认为，广州房地产市场从今年3月份开始呈现明显的以价换量趋势。“3月房价回落的原因在于白云、荔湾中心区及番禺、南沙、花都三个周边区域都出现以价换量的市场走势。”
韩世同分析，今年一季度广州十区商品房成交108.8万平方米，同比上年一季度大幅减少24％，环比2011年四季度也减少了8％。而一季度十区商品住宅成交均价13409元/平方米，“一年多来广州市住宅季度均价整体呈现基本稳定的状况，保持在1.3万元/平方米左右”。
“投资客占比走势能精准反映市场的走势。”世联地产市场研究部总监吴志辉透露，世联的数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5％，也是市场的真正底部。“本轮调整以来，投资客比例不断下滑，3月最新的数据为13.6％，说明市场向下空间不大。”
他表示，根据其监测，今年一季度67％的楼盘降价幅度在15％以内，基本上吻合本季度购房者调研的期望最低降幅。
焦点：“消化一手房库存要19个月”
一手房巨量库存的泰山压顶，成为研讨会上的一大焦点。
韩世同指出，广州十区二市住宅库存量不断攀升。截至3月底，广州十区二市住宅库存为11.36万套、1470万平方米。其中，前三名分别是：花都297万、增城273万、番禺267万平方米。
他表示，广州十区二市住宅库存的消化时间从8.7个月升至19.2个月，增加了一倍多。“去化时间最长的是南沙要28个月，最短是荔湾区也要11个月。”
韩世同对比数据发现：2007年以前广州一手房市场连续多年供不应求，每年都消化一定的库存和空置量；2008年以来只有2009年一年是供不应求，其他年份则是供过于求；今年一季度尽管供应量不大，但仍然处于供过于求的状态。他判断，广州楼市即将进入全面降价阶段。
吴志辉指出，从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7％，去库存成为房企共同的选择。“越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量成为市场共识。”
焦点：今年一手房价调控目标迟迟未出炉
昨日的研讨会上出现这样值得玩味的一幕：面对主持人抛出的话题，到场的各大开发商不约而同地选择了缄默，即使主持人逐一“点名”，仍然无人响应。整场研讨会从头至尾，没有一个开发商代表站出来发言。
调控至今，开发商的日子过得如何？
吴志辉分析，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧，数据显示房企的偿付能力甚至略低于2008年。
吴志辉说，房企的流动性持续恶劣，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。“房地产行业通过依赖高财务杠杆和价格上涨带来的高利润和实现快速增长的时代已经一去不复返了，快周转成为当前房企的主旋律。”
世联地产相关负责人指出，多数楼盘净利润大概在15％左右，现在割肉降价，有的楼盘利润甚至降至1％。“如果亏本卖，开发商还不如直接将项目股权转让。”
“房价问题比较敏感，大家都不愿意回答，我们房协敢说，今年将会下调。”广州市房地产行业协会秘书长许国碧站出来说，根据其判断，预计今年广州一手房价会有15％左右的降幅。
今年广州一手房价调控目标迟迟未出炉，许国碧透露，接下来广州市国土房管局将召集市房协等机构、专家用一天的时间专门研讨广州房地产市场现状，以作出最新的判断。
焦点：楼市离回暖有多远？
上月广州楼市的成交小阳春是不是市场回暖的信号？这一问题在研讨会上备受关注。
韩世同援引合富辉煌的相关分析称，广州楼市有回暖迹象，但并非已经回暖。“回暖的标志应该是改善型需求入市，月均成交量50万平方米以上，房价稳定。”
广州世联认为，连续三周成交在1500套以上，并连续两个月成交在5000套以上，才能反映后市反弹能量。“行业政策和货币政策的紧松程度，决定房地产市场筑底时间的长短。”吴志辉说。
广州市社科院研究员彭澎则表示，广州楼市是否回暖要等到“五一”的成交数据出炉才能判断，如果黄金周广州楼市成交出现有效反弹，“可能大家都会松一口气，房地产市场有望软着陆”。
彭澎说，刚性需求会否在“五一”假期抢闸入市，是目前的一大看点。
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