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假如我来经营小型缺资房企

发布时间:2012年04月22日 22:29 | 进入复兴论坛 | 来源:深圳特区报 | 手机看视频


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  3月底杭州市余杭区法院受理金星房地产开发有限公司破产案,成为近期媒体及市场关注的焦点,并由此引发对房企倒闭序幕徐徐展开的担忧。细究这起地产公司破产详情,金星房地产属下仅有西城时代家园项目,且该项目第三期的大部分房源已经销售完毕,项目工程也已封顶,不难发现金星房地产的破产与本轮房地产调控并没有直接因果关系;但是分析金星房地产公司背后的实际控制人-中江控股及其负责人俞中江的状况,我仍然认为是企业的粗放式经营管理,过度追求企业的高杠杆,最终在货币紧缩背景下给企业带来资金入不敷出、资金链断裂的困境,从而导致破产。

  在经济景气时,社会总需求扩张、市场流动性充裕等都会导致企业的盲目乐观,不断提高企业的财务杠杠,提升企业资产负债率,多领域拓展业务经营;同时企业利润的快速增长也会掩盖缺乏精细化管理,成本与风险管控不善、创新能力较差等不足;而在经济萧条时期,激烈的市场竞争、疲软的市场需求以及融资成本、人力成本等的增加,管理半径及难度的加大,都会加剧企业的运营风险与资金压力,最终导致企业剧烈调整,甚至破产倒闭。

  另外,始于2010年底针对房地产业的调控已经持续一年多,在市场需求与企业资金双重抑制的压力下,过去开发商高杠杠高周转的粗放式开发模式已经缺乏生存与发展的空间,诸如金星房地产类似的项目公司将更多面临兼并、收购或者破产清算的选择;在持续的严厉调控背景下,我们将还看到房地产商破产或者被收购等市场消息,此轮调控之后大型房地产开发商的资源优势将更明显,市场集中度进一步上升是大概率事件。

  因此对于缺乏资源、技术优势的企业,或者面临资金困境的中小型房地产企业来说,建议:

  (1)加强对政策与房地产业周期、人口周期等方面的研究,提高对行业、市场的认识,把握房地产市场发展脉络;

  (2)加强对外交流,建立强强合作伙伴关系,积极提升企业自身经营能力,提高金融机构的互信,在提高商业银行贷款授信的同时,应拓宽与信托、财务、基金等融资渠道,提升企业融资能力,应规避民间高利贷等高风险资金;

  (3)结合企业自身竞争力及拥有的资源优势,精于专业细分领域的管理与经营,强化技术和业务产品的持续创新能力,加强质量管理,提升客户体验,稳固并持续发展客户关系;

  (4)提升对行业及客户需求发展变化的理解,并加强企业内部部门的合作,提升企业运营效率及质量水平,实施企业精细化管理,提高企业经营水平;

  (5)实施稳健的财务杠杠策略,保证企业健康的现金流,加强企业成本与风险的管控,提高抵御经济周期波动的能力。

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