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借道QDII投资海外REITs

发布时间:2012年03月27日 11:20 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  房地产信托投资基金(REITS)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。目前,我国没有真正的REITs基金,但有两只以REITs基金为主要投资标的的QDII,属于基金中的基金。

  简单而言,REITs就是一家拥有并运营商业性房地产的企业,它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面:一是其长期的资本增值收益,二是租金收益,即REITs的分红。

  REITs起源于美国,截至2012年1月,美国约有152只REITs公募基金,资产规模大约5000亿美元,从美国REITs发展路径来看,REITs的投资品种一直不断创新。

  从REITs组织形式来看,主要有公司形式和契约形式两种,美国主要以公司形式为主。而根据具体运作方式,REITs可分为三种类型:一是权益型;二是抵押型;三是混合型。在美国,权益型REITs占绝对主导地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性相对较低。

  国金证券(600109)发布的最新报告显示,从对All REITs指数风险收益特征分析可知,All REITs指数风险大体处于标普500和纳指100指数之间,对比沪深300指数看表现相对稳健,风险指标略低于沪深300,且与我国股市相关性较弱。因此,从资产配置角度出发,REITs资产可起到分散风险及稳定投资组合收益的作用。

  同时,美国REITs持有的物业分布非常广泛,覆盖经济活动的各个领域,各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高;而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱,表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期,相机配置不同类型的REITs将会有较好的表现。

  此外,法律规定REITs必须支付不少于90%的税后利润给持有人,其属于高派息品种。从统计来看,1972年以来,长期平均年化总回报率13.75%,年均派息收入约为8.3%。因此高派息是对周期系统风险的又一化解,也是REITs长期表现稳健的关键因素。

  美国近期经济数据表现靓丽,加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金等数据显示美国房地产(尤其租赁市场)的企稳。在2008年次贷危机爆发以来REITs大幅下跌为其投资价值提供了较好的安全边际,财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等REITs具备较好的投资价值。

  我国现有的两只以REITs基金为主要投资标的的QDII分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金,二者投资范围有所区别,诺安不动产投资范围相对较为广泛,以全球权益类REITs为投资标的,而鹏华房地产是以美国权益类REITs为主要投资标的。结合当前宏观环境及估值,投资者可关注两只基金的投资价值。

  提醒投资者注意的是,REITs基金投资标的由于受各国宏观经济、地产市场以及汇率等多因素影响,具有较高风险/收益特征,建议具备风险承受能力的投资者参与。

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