　　近些年，“娃娃房主”日渐增多，父母为未成年子女买房并将房屋登记在未成年子女名下。相对于成年业主，未成年房主对房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患和法律风险。

　　鉴于此，新报走访了天津优法律师事务所律师姚丹，对于“娃娃房主”日渐增多的现象，进行了解析：

　　首先，由于未成年人不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能是一次性付清全部购房款方能交易。

　　其次，一旦夫妻感情破裂，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。一方可能认为，子女准备随其生活，房子自然应归己方所有；另一方可能认为，子女根本没有能力购房，房屋实际上是夫妻共同财产，应当按照相关法律分割。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”以未成年人名义购房，且房产证上的名字是未成年人的，其产权人也只能属于该未成年人。从另一个角度讲，父母以未成年子女的名义购房，并将房屋产权无偿登记在未成年子女名下，实际上是父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系已经成立。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条和第129条分别规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”、“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。

　　再次，父母虽然是子女的法定监护人，但无权处置房产。若由于一些实际困难，确实需要对该房屋进行抵押或出售时，将会受到法律规定的限制。因为《民法通则》第十八条规定：“监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”何为被监护人的利益？举例来说，未成年人出现重大疾病需要治疗，父母可以出售房产，但所得款项必须全部用于未成年人。否则，日后子女一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。因此，房屋登记在未成年子女名下，在子女具备完全民事行为能力之前，父母无权再出售、抵押这套房子，除非为了未成年子女的利益。文/孟竹