　　3月6日下午,由本报、世联怡高和搜房网联合主办的“淡市营销拥抱春天”2012山东地产营销论坛在山东大厦举办,世联地产首席技术官、全国资深房地产专家黎振伟作了“新时期房地产发展应变之道”的主题演讲。

　　房价调整区域差别大

　　谈到房价问题时,他表示不同城市降幅可能不一样,一个城市里边不同的区域降价会不一样,所以很难说拿一个标准来说降多少,这样可能会误导消费者。但是大概来说,房价可能是要往下调的,因为这几年整体发展过快了,透支了回落也正常,特别是国家现在明确强调调控不放松。

　　谈到房价什么时候到底?他表示,房价调整主要看两个方面,一个是国家政策,另一个看存量。这两年的存量,特别是2009年后土地买卖多,不少开发商存量很大。等存量消化到一定程度,价格就可以下降。到那个时候又会面临另一个问题,由于下一轮开发加上土地政策等各方面东西,特别是廉租房、房改房、安居房出来后,价格会面临新调整。

　　目前,房价主要看政策、存货和银行利息。有些地方已经超额上市了,有些地方超了10%,“房价调整的幅度我觉得应该在10%-20%左右的幅度,我们用这个幅度来衡量,可能也比较客观。”

　　楼市小阳春悄然而至

　　黎振伟表示,按照世联地产陈劲松的观点,2012年是房地产上半场结束,下半场刚刚开始。进入2012年后,温总理多次强调房地产调控不能有丝毫动摇。

　　即使在这样的情况下,2012年楼市小阳春已悄然出现,从世联地产广州公司的8个项目上周完成的指标看,都超额完成了任务,有的甚至达到了440%多,有些达到了300%多,给大家带来了一片希望。

　　黎振伟表示,正在召开的的两会已经给开发商和市场一个明确的定局,首先稳定物价总水平是今年宏观调控的首要任务,其次就是坚定不移的加强房地产市场调控,确保调控政策落到实处,再有就是重点支持实体经济,特别是小微企业,重点支持民生工程特别是保障性的安居工程。

　　对此,他总结到今年房地产的基本情况将是,调控不放松,价格不可升,规模要控制,发展要转型。今年房地产的基调将是稳中求进。

　　地产红利今后大幅缩减

　　在谈到房地产泡沫的时候,他告诉记者目前房地产泡沫还是很明显的,一些二三线城市,包括鄂尔多斯和海南等地方的房地产发展是不可持续的,这些地方的房地产已经遭遇了大幅调整,但是目前还不够。如果海南再度调整的话,这些泡沫所带来的危害将大大超过1995年。

　　在谈到可持续型发展问题上时,他告诉记者,过去的十年房地产快速增长,2011年商品房销售是2000年的10倍,房地产投资额是2000年的9.4倍。但是过去十年是因为有房改的因素,目前红利释放的差不多了,后期红利将大大缩减。

　　他认为,过去十年房地产商的集体盈利模式可以简单概括为,在廉价和过度充裕的银行贷支持下,利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。