买房遭限购，双方约定“变通之策”_新闻台

本报记者陈琼珂

　　买房买到一半，叶先生才发现遭遇限购尴尬――他和妻子名下已有三套房产。然而，当他提出解除合同，并要求退还房款、定金时，却遭到售房者拒绝。近日，市一中院终审认定合同虽然约定了“变通之策”，但有违国家限购令政策无法履行，遂判决售房者潘女士全额退款。

　　去年1月，房产中介橱窗的一则房源信息吸引了叶先生的目光。这是一套位于松江区中山二路的房子，地段、楼层都不错，房屋总价为110万元，具备投资价值。1月23日，叶先生和房子所有者潘女士在中介公司签订居间合同（买卖）。其中第三条第四款约定，“如果叶先生不能办理产证的，潘女士配合其做产权委托公证，潘女士不能干涉房屋过户在谁的名下”，并对房屋的交割及付款方法进行了约定。

　　合同签订当日，叶先生向潘女士交纳定金3万元。2月28日，叶先生向潘女士交纳购房款20万元。然而，限购政策的出台让叶先生的买房进程受阻。原来，他和妻子名下已有三套房产。可是当他向中介和潘女士提起解除合同时，却因退费问题不欢而散。

　　去年7月，叶先生提起诉讼，要求解除双方的居间合同（买卖），潘女士返还购房款23万元及利息。潘女士同意退还购房款20万元，但认为3万元是定金，由于叶先生违约，故定金应没收，并提起反诉。

　　原审诉讼中，潘女士已将20万元房款退还给叶先生。原审法院审理后，判决解除双方之间合同，并判令潘女士于判决生效之日起十日内返还叶先生定金3万元。

　　潘女士不服上诉称，系争房屋买卖合同并不因限购令必然无法履行，叶先生在支付第二期购房款时限购令已出台，说明他已认识到限购令可能导致合同不能履行，合同也约定了其他处理方法，按照合同第三条第四款中约定，潘女士完全可以继续履行合同。

　　一中院审理后认为，潘女士是否有权没收叶先生的定金，取决于叶先生是否违约，即是否具有解除合同的权利。叶先生在去年1月23日签订居间合同（买卖）前，其配偶名下已登记一套房屋，叶先生自己名下亦有一套房屋办理了预告登记、另购买了一套房屋已签订网上合同，故受到限购令政策影响，叶先生已实际不能履行该居间（买卖）合同，故叶先生据此要求解除合同，合法有据。既然叶先生有权解除合同，亦不存在其他违约行为，故潘女士应当将所有房款包括定金返还叶先生。

　　法院还认为，双方当事人的“第三条第四款”约定有违国家限购令政策精神，即使如潘女士所言，叶先生不是真正的购房者而是通过寻找下家达到炒房目的，该项约定亦有规避国家税费之嫌，法院难以要求叶先生按照该项约定继续履行合同。由于合同解除不可归责于任何一方，故叶先生支付的3万元定金应予返还。