易宪容:差别化信贷不是放松个贷_新闻台

　　据报道，央行在最近的工作会议上指出，在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。消息一出，国内市场及不少媒体把差别化住房信贷政策理解为放宽首套住房贷款，是中央政府房地产宏观政策“微调”的开始，其实这种对差别化信贷的理解有失偏颇。

　　涉及个人住房按揭贷款的政策，有央行与银监会的2010年的275号文件及国务院2011年的1号文件。

　　在这两个文件中，差别化信贷政策的第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上的住房。对于居民异地购买第一套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上是严格禁止的。也就是说，无论是本地居民还是外地居民要利用银行信贷投机炒作第三套以上的住房被严格禁止。这也就是差别化信贷政策的第一层含义。

　　差别化信贷政策的第二层含义就是把住房的投资与消费区分开。规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图的投资行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降低了，而且融资成本也成倍上升了。

　　在这种情况下，住房投机炒作者是不会贸然进入市场的。可以说，个人住房差别化的信贷政策的核心就在把购买第一套住房与第二套住房的信贷作了严格区分。

　　第三层含义是虽然第一套住房贷款利率没有明确规定，但肯定不会回到7折优惠的水平。因为，如果按照5年期的贷款利率(一般按揭贷款多是5年以上)7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行作这样的贷款都会亏损，银行根本没有动力做这样的贷款。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的。在这种情况下，银行对第一套住房的按揭贷款采取优惠利率的动机不强。

　　因此，央行要求银行满足购买首套住房贷款的要求，并非是要银行对第一套住房贷款采取优惠利率。而是由银行在风险定价基础上或利率由银行确定的基础上，保证第一套住房购买者能够获得银行贷款。所以差别化的信贷政策与275号文件及1号文件精神基本一致，并没有多少改变。当前市场把差别化的住房信贷政策理解为对第一套住房信贷政策放开是不对的。