买二手房切勿忽略户口迁移问题_新闻台

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　　栏目主持：南方日报记者林涌浩

　　读者张女士：去年，我通过某中介公司购买了市区南坛一套学位房，为的是能让即将达到学龄的孩子迁入户口后可以顺利入读南坛小学。可是，当我拿着已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现有户口尚未迁出。经过询问才得知，这其实是卖家在买房之初，前一户主留下的户口。而多年过去已经很难联系上原房东了。本来是为了孩子可以上学才买的房子，如果长时间联系不上原房东而办不了落户，一旦耽误了孩子入学那可是大事了。

　　解析：户籍迁移一直都是二手房交易过程中相对容易忽略却至关重要的问题。甚至有些卖家明确表示不愿意将户口迁出，原因是该房源处在即将拆迁的片区，赖着不“走”就是为了在拆迁补偿上和新东家“分一杯羹”。

　　二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的。而上户口则不在这一过程之内，而是在新的房产证拿到之后，所以常常在交易过程当中被忽略。

　　购买二手房要落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理。而由于办证部门和户籍部门不属一个职能部门，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口就跟着迁过来了。再者，派出所不会在房屋交易之后主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。

　　为什么户口问题一旦被忽略就会在后续带来不小的麻烦？专家解释，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。

　　法律专家建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。买方在购买二手房时，首先可以要求卖方一起先到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

　　在房子交易以前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。买方可以要求预留一定数额的房款，并在合同里约定如果卖方违反该约定应赔付多少违约金，待确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才支付该部分房款。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任。今后一旦遭遇此类纠纷，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

　　律师提醒，购买二手房时千万不要忽略了户口迁移的问题。