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易宪容:什么样的房产税才管用

发布时间:2012年02月02日 12:49 | 进入复兴论坛 | 来源:广州日报网络版 | 手机看视频


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  要征收房地产税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,二是科学的估价方法,三是税收征管能力。

  房地产税在上海与重庆已经试点一年有余,从市场反应来看效果十分有限。同时,今年上海准备继续推行房地产税。我认为,如果当前推出的房地产税不是一种公正公平的税收制度,那么这种房地产税的推行所起到的作用必定小于预期。

  普遍而言,在一个成熟的市场下,房地产税同其他财产税一样,是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)之一。无论是对房地产的投机炒作还是过度需求,房地产税都能起到重要作用。

  一般来说,房地产税的课税对象只限于土地及房屋,在计算税基时,房产的抵押贷款即负债不得扣除。政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法:一是市场交易法,二是成本法,三是资本法。由于欧美国家房地产市场较为发达,市场交易法应用得最为普遍,特别是对自用住宅的估价。同时,如同个人所得税的征收一样,房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。也就是说,房地产税的征收并非针对所有的住房,而是需要对不同使用性质的住房、对不同收入居民持有的住房、持有住房多少采取区别对待。

  对征收房地产税,目前社会上不少人把它与土地出让金联系起来,认为购买住房时,房价中包括了70年土地出让金的钱,因此再征房地产税是双重课税。其实,这完全是一种误解。土地出让金与房地产税完全是两码事。比如,在发达的市场经济国家,土地都是私有的,住房建筑商修建住房时,都需要从私人手中购买土地,而这种土地的购买都得通过市场交易进行。发达的市场经济国家,建设住房的土地是市场购买的,但这些住房没有哪一套是不征物业税的。只不过,根据各种住房及家庭的情况所征收的税有所不同,甚至免税。这就是为何要建立一个公平公正的房地产税的关键所在。

  不过,要征收房地产税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,二是科学的估价方法,三是税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等,只有具备了这些条件,房地产税的开征才能有效进行,并达到开征房地产税所要达到的目标。

  所以要开征房地产税就得先对现有的住房进行全面普查,在此基础上建立起住房档案,然后要设计公平公正的税收制度,以此来确定对不同的住房采取不同的税收优惠减免。

  此外,不仅现有的二手房市场要成熟,而且要建立起科学规范的住房价格评估体系等。如果没有这些基础条件,仅仅为了征税而征收,那么这样的房地产税收制度能够起到的作用必然是有限的。

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