华泰联合：全面确立下行趋势_新闻台

　　国家统计局今日公布2011年房地产运行数据，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%。房地产投资增速的增幅回落明显，其中12月单月同比增速为12%，比11月增幅下降8个百分点。全年而言，房地产投资单月高点出现在6月、9月和12月三个月份，6月和12月的高点符合历史规律，主要由于开发商竣工报备高峰所致。而今年另一个新出现的投资高峰为9月，我们判断应与9月份保障性住房的大规模开工建设有关。

　　2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。由于今年一二三线城市受调控影响带来的成交量萎缩，四五线城市销售面积占比较年初上升了9个百分点，达到73%。而值得关注的是，调控的持续使得销售的减速逐渐传导至这些上半年增速表现仍比较稳定的低级别城市，使其销售增速从上半年的月均20%左右下降至12月的14%。从我们监测的主要重点城市来看，目前的库存去化月数为15个月，全国平均数或将低于此标准，但由于受到销售去化持续减速以及向低级别城市蔓延的影响，我们判断全国的库存水平仍将在2012年一季度继续攀升。

　　2011年全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。销售均价为5377元/平米，同比上升6.9%。从最终公布的房价上涨幅度来看，应算符合年初中央及各地政府制定的全年房价控制目标（低于GDP增幅或低于10%等）。由于今年各地采取限制高价房入市以及临时管理高价房备案等各种手段完成房价控制目标，这样的全国房价涨幅数据应该并没有太多惊喜。

　　如果严格按照住建部公布的2011年1000万套新开工和330万套竣工以及2012年700万套的新开工计划和550万套的竣工计划测算，并假设建安投入资金得到保障，2011年剔除保障性住房影响后的房地产投资增速为20%，新开工增速为-17%。2012年含保障性住房的房地产投资增速为4.6%，新开工增速为-9.3%，剔除保障性住房影响后，投资增速为4%，新开工增速为-29.5%。