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新华网武汉1月4日电（记者徐海波、周文林）2011年，注定会在中国房地产市场的发展历程中留下浓重一笔。在限购、限贷和房产税等一系列严厉调控政策下，楼市出现重大转折。与此同时，在诸多政策试点中，房地产制度性变革初现端倪。如今2012年已来临，房地产市场将走向何方？房价会否降到购房者“心坎”上？
2011：调控持续加码 楼市逐步降温
作为2011年房地产调控最为重要的措施之一，“限购”在楼市调控中的效果最为明显且影响深远。
2011年1月26日，“国八条”拉开了当年楼市宏观调控的序幕。“国八条”首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，明确了限购条件。7月12日，国务院常务会议提出扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向。
自各地“限购令”实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动。与此同时，金融政策方面的调控也逐步严厉。从2011年1月20日至6月20日，五个月之内央行六次上调存款准备金率。自5月1日起，杭州、广州、深圳等多地银行相继提高首套房的首付比例或贷款利率，首套房利率进入全面上浮时代。
2011年，有600多个城市出台了与当年GDP、人均可支配收入增速相挂钩的房价控制目标，一线城市的房价率先进入调整期。
在商品房遇冷的同时，保障性住房却显得“火热”。2011年9月19日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作；12月23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。
2012：调控转入长期 房价趋向平稳
目前全国商品房库存量已达到历史最高值，并且还在不断增加。“预计到2012年一季度将达到顶峰，因此楼市价格面临较大的下行压力。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，今年竞争必将异常激烈，开发商主动降价促销力度会更大。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3％至4％，GDP增速在8％至9％，那么房价同比涨幅在5％左右就是趋于平稳。
在房产税方面，尽管在上海、重庆等地的试点由于税率较低、覆盖范围窄，没有对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。业内人士预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大。
目前，房产税改革试点和相关配套制度建设正在逐步实施。房产税的征收将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，促进房地产业的长期健康发展。
亿房研究中心研究员鄢峰认为，房产税改革试点范围扩大，可能将逐步取代限购限价等“临时性”政策。“若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，政府部门可能通过房产税试点，逐步形成房地产调控的长效机制。”
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