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奥巴马绕过国会试图稳定房地产市场

发布时间:2011年10月31日 07:17 | 进入复兴论坛 | 来源:经济日报


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  在美国政府提升就业计划在共和党控制的国会受阻后,奥巴马总统日前来到拉斯维加斯,在一个平常人家门前发表演讲,推出了新的稳定美国房地产市场计划,旨在让更多借款人重组住房抵押贷款,享受当前较低利率,缓解房贷负担。

  奥巴马公布的主要改革措施包括:取消或降低再融资借款人的部分风险费用;取消目前房利美和房地美(“两房”)担保品贷放率125%的上限;取消“两房”贷款的担保费;如果使用“两房”提供的自动价值评估模型,就无需重新进行房产评估;对于2009年5月31日之前将抵押贷款转让给“两房”的借款人,其参与住房可支付再融资项目的截止日期从2012年6月延长至2013年12月31日。

  鉴于当前美国30年期定息抵押贷款平均利率为4.11%,15年期定息抵押贷款平均利率为3.38%,均处于历史低点。通过重组住房抵押贷款,一方面可以更快将贷款余额降至房产价值以下,降低止赎率;另一方面可以降低月供金额,释放购买力。

  美国智库彼得森国际经济研究所的一项研究显示,此类规模的项目一年可为借款人节省74亿美元,而且由于项目实施期较长,其增加家庭可支配收入的效果将比相同规模的临时性减税更明显。

  奥巴马此举意在通过自己的计划既帮助稳定房地产市场,也希望通过此举间接刺激消费,最终达到提振经济增长的目的。

  眼下,美国经济增速低迷的三大包袱是,失业率居高不下、房地产市场低迷以及工资上涨乏力。就房地产而言,最大的问题之一是,在房价大幅下跌之后,美国共有1100万户的住宅市场价格低于他们当年的购房贷款总额。白宫推出的最新稳定住宅市场价格,就是要帮助这类人重新贷款,以降低他们的房贷负担。与此同时,美联储已加大了购买抵押贷款支持证券,从而不仅可长期压低住宅贷款利率,更可让金融机构有更多的流动性进入市场,借以刺激消费,提振经济增长率。

  毫无疑问,白宫的计划对需要再贷款的房主应该有雪中送炭的效果。但有权威评估公司认为,真正能受益于白宫稳定住宅市场计划的住户,将只有100万左右,因其中的条件之一是房主必须一直在按期交付现有按揭。更不确定的是,银行并没有义务必须批准再贷款申请,尤其是当前银行的贷款门槛极高,家庭收支正常的房主再贷款都困难重重,而那些最需要再贷款的困难户,十有八九会被银行以各种理由拒绝。

  有美国政治分析家认为,奥巴马的就业法案在国会受阻后转而采取行政手段推行住宅稳定计划,其意图是要绕开国会刺激经济。实际上,自中期选举民主党失去众院多数党领导权之后,因两党的执政理念差异及大选前的党派政治运作等,白宫的经济刺激方案屡屡在国会受阻。现在几乎可以断定,2012年经济有否明显改善,失业率会否大幅下降,将是奥巴马能否连任的关键因素。显而易见,白宫推出新的有效的拯救经济方案已刻不容缓。为此,奥巴马不仅正在把就业等法案拆散为多个小法案,以期在国会能容易过关,且已开始加大刺激经济的行政指令力度,绕开国会,以总统行政权力的优势平衡国会的掣肘。

  同样不可忽视的是,奥巴马走出华盛顿之举也有很浓的大选政治考量。此次奥巴马在全美房地产市场跌幅最大的拉斯维加斯高调推出住宅市场稳定计划后,当晚就在这座赌城的最豪华宾馆之一举行了竞选募捐晚宴。同时也不难看出,奥巴马在推动总统行政指令刺激经济的同时,不时把批评的矛头对准共和党人。奥巴马在拉斯维加斯推出的新口号是,“我们不能再等待了”。演讲中他更是明确指出:“我再次要强调的是,面对运转日益失灵的国会,我们不能再等待了。在他们不作为的方面,我来出手。”白宫发言人更指责共和党总统候选人罗姆尼说,罗姆尼反对政府试图阻止住宅市场继续崩溃,要让崩溃走完自己的历程。在空军一号上卡尼向记者们表示,罗姆尼要告诉房主的无非是:你们自己解决自己的困境吧,谁让你运气不佳。

  综合来看,尽管奥巴马的住宅市场稳定计划才推出一天,但外界反应大多积极、正面。尽管住宅市场积重难返,但人们对政府任何切合实际的拯救计划都抱有一定的期待。然而,奥巴马此次通过行政手段推出的住宅市场稳定计划最终效果如何,仍有待现实来检验。

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